为了规范市区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住房城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《陕西省国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》（陕建发〔2012〕23号）、《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（陕建发〔2012〕24号）和《陕西省国有土地上房屋征收住房保障办法》（陕建发〔2012〕25号）等相关规定，结合我市实际，制定本指导意见。
一、征收补偿原则
（一）为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、集体、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。
（二）房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，依据被征收房屋区位、用途、结构，以市场评估价格进行征收与补偿。
二、征收主体与实施部门
（一）延安市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作。
（二）延安市房屋征收管理局（以下简称市房屋征收管理局）作为房屋征收管理部门，负责组织实施市区国有土地上房屋征收与补偿工作。
（三）房屋征收管理部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。拆除工作可由房屋征收实施单位委托有建筑资质的机构实施。
房屋征收管理部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施房屋征收与补偿的行为进行指导监督，并对其行为后果承担法律责任。
（四）市发改、住建、规划、国土、房产、财政、电力、公安、城管等有关部门按规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
（五）禁止建设单位参与房屋搬迁活动，违反规定擅自搬迁产权人拆迁房屋的，由市房屋征收部门按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定责令停止违法活动并依法查处。
三、征收决定
（一）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：
1、国防和外交的需要；
2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
（二）依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
（三）房屋征收需具备下列条件：
1、发展改革部门出具的立项文件或确认的建设项目符合国民经济和社会发展规划的证明；
2、城乡规划部门出具的建设用地规划许可证或选址意见书；
3、国土资源部门出具的国有土地使用权批准文件或其他权属证明材料；
4、用于征收补偿的费用足额到位，安置房源落实；
5、社会稳定风险评估报告及维稳预案；
6、征收补偿安置方案。
（四）房屋征收应当遵循以下程序
1、市人民政府作出房屋征收决定前，由市房屋征收管理部门依法对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查摸底，被征收人应予以配合。
2、市房屋征收管理部门拟定征收补偿方案报市人民政府后征求公众意见，期限不得少于30日。
市房屋征收管理部门汇总、研究公众反馈的意见，并公布征求意见情况和根据公众意见修改情况。
3、国有土地上房屋征收补偿安置实施方案应当包括以下内容：
⑴房屋征收的法律依据；
⑵房屋征收的目的；
⑶房屋征收的范围；
⑷房屋征收步骤；
⑸房屋征收补偿方式、标准和计算办法；
⑹补贴和奖励标准；
⑺房屋征收评估机构选定办法；
⑻产权调换安置房的选择办法；
⑼房屋征收的签约期限；
⑽搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限、补助标准；
⑾其他事项。
4、市房屋征收管理部门提请市政府作出房屋征收决定，市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收范围、征收补偿方案、征收期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。
5、市房屋征收管理部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
6、房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、结构、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合确认。
被征收人不配合对被征收房屋进行勘测认定的,由房屋征收部门书面通知房产部门提供被征收房屋的产籍资料，根据产籍资料进行确定，或者组织公证等相关组织对被征收房屋进行勘测、登记、签证后确定被征收房屋的权属、用途、结构、建筑面积。
7、对被征收房屋价值的补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；被征收人应当在规定的期限内选定由房屋征收部门提供符合规定的房地产评估机构，若被征收人不选定，由房屋征收部门组织无利害关系的第三人抽签经公证确定评估机构，由选定或确定的评估机构对被征收房屋补偿价值进行评估。
对被征收房屋评估价值有异议的，可向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可向市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。
8、房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
（五）征收范围确定后，在房屋征收范围内不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）房屋的买卖、租赁、抵押及装修。
违反规定实施的，不予补偿。
市房屋征收管理部门应将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过1年。
（六）被征收房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。
对房屋用途登记为非生产经营房屋的临街生产经营用房，且有工商、税务登记证，在征收决定公告前实际经营多年并依法纳税的，由市房屋征收领导小组责成有关部门鉴定后予以认定。
对于不临街从事生产经营的房屋，房屋用途登记为非生产经营房屋的，在征收决定公告前实际生产经营多年且工商、税务证件齐全并依法纳税的，房屋用途仍认定为非生产经营用房，根据实际情况适当给予一次性停产停业损失补偿。按照《房屋征收市场评估参考价格》的区域划分规定，一次性停产停业损失补偿标准为：一类区400-500元/平方米，二类区300-400元/平方米，三类区200-300元/平方米，四类区100-200元/平方米。
四、征收补偿与安置
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
（一）货币补偿
按照房地产评估机构根据被征收房屋的合法建筑面积、区位、结构、用途等因素出具的房地产市场评估价格报告，对被征收人补偿房屋补偿费。被征收房屋有装饰装修的，按照房地产评估机构出具的评估价格报告补偿装饰装修费。同时，给予补助搬迁补助费、院落空地补偿费和附属设施补偿费，营业用房补助停产停业损失补偿费。
（二）产权调换
1、补偿：按照房地产评估机构根据被征收房屋的合法建筑面积、区位、结构、用途等因素出具的房地产市场评估价格报告，对被征收人补偿房屋补偿费。被征收房屋有装饰装修的，按照房地产评估机构出具的评估价格报告补偿装饰装修费。同时，给予补助临时安置补助费（营业用房为停产停业损失补偿费）、搬迁补助费、院落空地补偿费和附属设施补偿费。
2、安置：根据城市总体规划和建设工程的性质，确定就地安置或异地安置。按照被征收房屋的合法建筑面积、用途在指定安置小区内对被征收人进行安置。安置价格按照市场价格进行结算，互补差价。安置房屋面积根据被征收房屋的合法建筑面积以最接近新建营业用房和住宅楼房的户型面积进行安置。安置房屋的选择顺序按照勘测、签订协议、搬迁的先后确定。
（三）补助标准：
1、临时安置补助费：征收住宅、库房、办公用房，被征收人选择产权调换且调换房屋为期房的，临时安置补助费标准按照被征收房屋区位、租赁市场价格等结合实际在补偿安置方案中确定，临时安置补助费标准原则上不低于12元/平方米?月。临时安置补助费发放期限以实际过渡时间为准，原则上不超过36个月。因建设单位的责任超过36个月的，自逾期之日起按原补偿标准继续支付临时安置补助费；安置房竣工验收、符合使用条件，因被征收人原因不按期办理安置手续的，不再支付临时安置补助费。已对被征收人提供过渡周转用房的，不予支付临时安置补助费。
2、停产停业损失补偿费：征收生产经营性用房造成停产停业被征收人选择产权调换的，停产停业损失补偿费按照被征收房屋的区域、结构、建筑面积、生产经营效益、租赁价格等因素根据实际在房屋征收补偿方案中确定。停产停业损失补偿费发放期限以实际过渡时间为准，原则上不超过36个月，因建设单位的责任超过36个月的，自逾期之日起按照陕建发[2012]24号文件关于停产停业损失费的规定，按原补偿标准2倍支付停产停业损失补偿费；安置房竣工验收、符合使用条件，因被征收人原因不按期办理安置手续的，不再支付停产停业损失补偿费。
征收生产经营用房选择货币补偿的，按照被征收生产经营房屋补偿费的10%对被征收人补偿停产停业损失补偿费。
3、搬迁补助费：因征收房屋造成搬迁的，应当向被征收人支付搬迁补助费。实行货币补偿的，搬迁补助费按征收合法建筑面积每平方米10元给予补偿，每户不足500元的补足500元；实行产权调换的，搬迁补助费按征收合法建筑面积每平方米20元给予补偿，每户不足1000元的补足1000元。若被征收房屋地段特殊、搬迁财物数量较多的，根据实际情况确定搬迁补助费标准。
4、院落空地补偿费和附属设施的补偿标准：对依法取得土地使用权的院落空地，按照评估机构根据院落空地的合法使用面积、区位等出具的评估价格报告确定院落空地补偿费。附属设施的补偿标准在房屋征收补偿安置实施方案中予以确定。
五、搬迁奖励与住房保障
（一）被征收人选择货币补偿的，在《房屋征收公告》和《补偿安置实施方案》规定的签约期限内签订协议的，按照房屋补偿费的20%对被征收人给予奖励。
（二）在城市规划区一、二、三类区实施房屋征收，被征收人选择产权调换，在四类区安置的，按照房屋补偿费的10%给予奖励。
（三）在房屋征收补偿安置过程中，对于住房特别困难，无固定经济来源的特困户给予适当救助。
（四）房屋征收后，被征收人需要住房保障的向房屋征收部门申请，经审核，对符合住房保障条件的由房屋征收部门书面通知住房保障主管部门在廉租房、公租房或经济适用房内给予住房保障。
（五）因房屋征收造成被征收人搬迁，被征收人要求在居住地落户、子女就近入学的，由房屋征收部门出具证明，公安、教育等部门应当给予优先办理。
六、附则
（一）本指导意见适用于延安市区国有土地上的房屋征收，自2012年9月15日起试行，有效期限为五年，若国家政策法规有重大调整，本指导意见另行修定。
（二）本指导意见由延安市人民政府负责解释。
