物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
第一章 总 则
第一条 为规范我市住宅小区物业管理服务活动,促进我市物业管理行业健康发展,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物业管理条例》(国务院令第379号)、《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(国务院令第504号)及《河南省物业管理条例》,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于许昌市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业,是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的设施、设备、绿化、卫生、交通秩序、安全秩序场地环境等。本办法所称物业管理,是指物业服务企业受建设单位或者业主委员会的委托,对已竣工验收投入使用的物业共用部分、共用设施设备进行管理并提供相应服务的活动。本办法所称业主,是指房屋的所有权人。本办法所称物业服务企业,是指具有独立法人资格从事物业管理服务的企业。
第四条 我市物业管理实行行政主管部门、街道办事处监督管理,业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制;鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化发展。
第二章 业主、业主大会与业主委员会
第五条 业主享有以下权利:
(一)按照物业服务合同约定接受物业服务;
(二)提议召开业主大会;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
第六条 业主履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按国家规定缴纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第七条 物业管理区域内业主筹备召开业主大会的,应当在物业管理主管部门和街道办事处及社区的指导下,由业主代表、建设单位代表、社区居委会代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后应当以书面形式在物业管理区域内公示。
第八条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定《业主大会会议规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。
前款四项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第九条 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内全体业主组成。业主人数较少的,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)选聘、解聘物业服务企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(六)决定共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十一条 召开业主大会应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加;业主可以委托代理人出席业主大会;业主大会可以采取集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式;业主大会决定本办法第十条第(四)、(五)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。出现下列情况之一时,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,研究决定相关事宜并通告业主。
(一)有20%以上的小区业主提议的;
(二)物业服务企业主动提出退出小区服务的;
(三)有可能出现大范围停电、停水、停气的;
(四)有可能对小区安全构成较大威胁的。
第十三条 召开业主大会会议,应于会议召开15日前通知全体业主并告知会议议题。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知居民委员会。业主大会、业主委员会做出的决定应当向全体业主公布。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十四条 业主委员会成员应当由物业管理区域内的业主担任并经选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会组成人员数额和任期,由业主大会决定。因物业产权变更不再是业主的应当予以改选。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)经业主大会授权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会自选举产生之日起30日内持成立业主委员会申请书和下列资料向所在地物业管理主管部门和街道办事处办理备案手续。
(一)业主委员会名称、住所、所在区域范围;
(二)业主委员会委员及主任、副主任名单;
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会召集过程情况说明。
物业管理主管部门和街道办事处自受理登记申请之日起30日内,完成审查工作。对符合本办法规定成立的业主委员会,予以备案。
第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得从事经营活动,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
