很多人喜欢通过各种渠道了解房产方面的信息，有宏观层面的，也有微观层面的，似乎已经成了生活的一部分。也有很多专家喜欢在不同的时间段里根据不同的组合数据来分析当下所呈现的各种特征，其实这些分析等于没有在分析，要不然你让他们用组合数据来分析未来价房的趋势？他们当然能分析出来，对，因为房价好像永远在涨着的。不过未来合肥房价会上涨吗？合肥房价会是怎样的一个趋势？本文小编为你解读。
中国房地产，说简单很简单，说难也很难。简单之处就是，在过去的20年中，凡是在热点城市买了房子的人，基本上都收益满满，因为过去的20年基本上是热点城市房价高速上涨的20年。难的地方是，怎么预测和判断一个具体城市，特别是非热点城市在某个时期的房价走势。
房价短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点
马光远先生提出三个基本的视角：“短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点”，我姑且从这个角度出发，来分析一下房价上涨的规律。他将政策归为短期，城镇化归为中期，而人口转折点归为长期，也正说明中国房地产的发展，必定会经历以上三个阶段。
短期看政策。首先我们先看政策，其实回顾过去10年来合肥房地产的发展，政策对房价的影响十分明显。在上篇文章中（公号“小易论楼市”《合肥限购执行一年后，政策会收紧吗？》），我指出从2007年到2017年，合肥经历了两次房价上涨的大周期，每次大周期都伴随着购房政策的极度宽松。
比如2008年的全球金融危机，4万亿投资大家还记忆犹新，配合不断放松的限购政策、信贷政策，合肥房价在接下来的两年迎来一次小高潮。去年的第二次上涨周期大家也看到了，政策背景是去库存及结构转型引发的经济下滑，还是以极度宽松的限购、信贷以及货币政策，进一步刺激房价的大幅上涨。
中期看城镇化。表面上来看，中国经济依赖房地产，但从实质上来看，依赖的是城镇化。截至目前为止，中国城市化率已经达到57%，正处于城市化发展的中期。其实这种快速的城市化已经告别了以往的高速模式，由于我们国家城市化的统计口径只是常住人口，而不是户籍人口，下一步城市化重点更多的是，转化常住人口为户籍人口的市民化。
一般来讲，农村人口转变为城市人口，一定要享受到城市发展带来的所有福利，才能算彻底的城市化，拥有城市户籍是市民化的典型特征。但户籍政策一般都与房子绑定，农村人口绝大部分情况下都需要购房，才能享受一个市民可以享受到的所有城市福利，因此买房是一道城市化绕不过去的槛。
过去的20年，是中国城镇化快速发展的20年，中国人几乎平均每年有1%的人口从农村进入城市，在城市里找到工作。这部分农村人口在城市里工作，却无法享受城市里的福利待遇，与购房绑定的户籍政策极大推动着房地产的发展。
长期看人口转折点。当城市化进入后期之后，人口从农村进入城市的需求就大大减少了，而绝大部分城市的外部购房需求也就大大降低了，这就出现了所谓的人口转折点。所谓长期看人口转折点，对中国城市化的整体来讲，城市化末期就是中国房地产出现根本性变化的时刻，缺少了人口净流入，住房需求就丧失了增长性，房价上涨就丧失了原始动力。具体到每一个城市，出现人口转折点的时间和特征也不尽相同。
比如地处西北的边陲小镇，人口不多，出生率也比较低，严重依靠当地的矿产资源，城镇化率却非常高，几乎没有多少农村人口。由于严重缺乏外来人口，这样的小城房地产基本上也就发展到头了。
2015年，上海常住人口首次出现负增长，约有15万人在这一年中逃离，但我们看到近两年上海的房价依旧大涨。那是因为上海的常住人口与户籍人口的差值，依然还有接近1000万人，15万人真的是九牛一毛而已。如此大的外来住房需求，长期来看，上海房价有跌的可能吗？
政策的维度，供需的维度和价格的维度
政策的维度。之前分析我们提到，房地产大周期的波动，基本上都是围绕着政策放松和收紧起伏的，因此房价短期受影响最大的还是政策。
从去年10月份热点城市限购以来，以一线和四小龙为首的热点城市，房价基本上被严格限制，目前大部分已经恢复到去年限购时的水平。我们国家控制房价从来都不是能不能，而是想不想，政策对中国房价几乎是100%见效的。因此我们在判断合肥房价的时候，绝对不能偏离短期政策的轨道（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》）。
供需的维度。经济学上最基本的规律就是供需决定价格，当供大于求时价格下跌，求大于供时价格上涨。从某种意义上来讲，供需决定短期价格走向，房价的上涨也不外乎如此。当合肥限购的闸门对外地人打开之后，省内外的投资者蜂拥而至，大量的投资资金使合肥市场一房难求，房价暴涨。
当限购重启，外地人的购房需求被抑制，市场上的实际购买力大大减少，人们开始从狂热的买房转为观望，然后直到一年后完全冷却下来。这样实际需求慢慢减少，库存相对进一步增加，价格逐步下探。我在之前的文章中分析过，当合肥实际库存达到40000套这个临界点时，房价的走势会发生质的变化，高于40000套，房价会大概率横盘或者下跌，低于40000套，房价则会有极大上涨的动力（公号“小易论楼市”《合肥历年调控和房价涨跌的关系》）。
上个大周期的中期，绝大部分三四线及以下城市的新房供应出现严重过剩，部分地区甚至出现价格下跌，地方政府的卖地财政无以为继，于是国家就提出去库存，解决地方政府的债务危机。当去库存进入尾声，国家政策重新收紧，房地产又重新开始新的周期后，我觉得这种严重依靠房地产经济的土地财政，将会再一次产生新一轮的天量库存。
价格的维度。我之前的文章中也多次提到房价的基本面，一个城市的房价不能涨到天上去，最典型的例子就是杭州和温州。在游资的狂热炒作下，2010年两个城市房价直逼一线城市，杭州甚至有赶超北京之势，之后两座城市房价开始暴跌，最后出现长达6年的沉寂。我之前文章一直提到两个概念，上位城市和下位城市，作为下位城市的杭州，价格超过上位城市北京，这显然脱离了价格的基本面。
合肥一直是南京房价的60%左右，目前比这个数字还略微差一点，这应该是正常得不能再正常的价格。而南京房价盯着上海，一直是上海的一半，目前也处于合理区间。当上海房价上涨时，会预示着南京和合肥也会随之上涨，但南京和合肥的房价一定不能超过既有比例太多，否则就脱离了价格的基本面（公号“小易论楼市”《合肥房价有泡沫吗？城市房价的基本面》）。
宏观周期，金融周期和房地产自身的周期
宏观周期。对于宏观周期，我在前面短期政策一节中分析过，这主要是跟中国经济有很大关系。当经济好的时候，实体经济回报率高，资金都涌向实体，房地产备受冷落。但是我们必须承认一点，因上下游产业链过于庞大，房地产占国内GDP的比重举足轻重，毫无疑问是中国的支柱产业。
过去的十几年中，每次遇到大的经济变故，都要依靠房地产渡过难关，并且每次都十分奏效，中国经济对房地产的依赖，几乎到了无以复加的地步。以至于有人说，房地产就是中国经济的夜壶，宏观经济不行就需要把房地产拿出来用，不需要就踢到床底下。我相信，如果今后中国再次遇到难以克服的经济危机，房地产依旧会临危受命。
金融周期。我们家庭的主要财富形式就是房产，尤其在房地产金融属性更强的一二线城市，房产几乎占到家庭财富的80%以上。这说明，我们的钱基本上都用在了买房上边，当这个社会的钱大部分都拿去买了房子，就说明央行所超发的货币都流向了房地产。如果市场上的房子数量是一定的，当流通中的货币越多，房子的价格就会越高。
过去30多年来，央行每年都以超过13%的速度超发货币，有的年份甚至达到30%以上，因此我们能感受到不断的通货膨胀，而这部分钱最终落脚点就是我们的房产。我们看到每次大周期房价的上涨，其实都是过去几年超发货币往房地产的一次归集运动。所以，在下次房价上涨之前，我们务必关注一下过去几年M2的增速，看看超发的货币积累了多少，积累得越多，下次房价上涨得就越厉害（公号“小易论楼市”《M2与房价上涨的关系》）。
金融短周期里面还有一个信贷因素，尤其是目前严格控制房地产贷款的形势下，直接限制了资金往房地产行业流动，房价上涨几乎被釜底抽薪。所以在金融短周期里，信贷也是影响房价走势的一个非常重要的因素（公号“小易论楼市”《M2与合肥房价上涨的大周期》）。
房地产自身的周期。在合肥房地产周期研究中，我把它分为两种，一种是小周期，一种是大周期。小周期就是我们通常所讲的金三银四和金九银十，正常的年份，每年的三、四月份和九、十月份，都是房产交易最为旺盛的时间。在房地产的小周期里，房价都会出现一次较小的涨幅，这种涨幅相对于其他投资来讲，回报实在不值得一提。
而大周期，也是我们前面所讲到的，几乎每隔5-6年，都会有一个较大的涨幅（公号“小易论楼市”《这次大周期合肥房价究竟涨了多少？》）。第一次大周期是2009-2010年，第二次大周期是2015-2016年，特征都比较明显，都是伴随着经济显著下行和限购政策的放松。每次大周期的发作，都是前些年积累的M2往房地产流动的过程，而房地产自身的大周期，随着城市人口净流入转折点的到来，才会逐渐消失。
如何判断合肥未来的房价走势
我们在研究房价走势的时候，务必要综合分析以上9个因素。目前中国房地产市场，刚经历过一次大周期的洗礼，很多城市房价接近翻倍，从房地产周期上来看，正处于房价急速上升期的末尾和下一轮周期的开始，需要时间对目前的高房价进行消化。从宏观周期上来看，去库存政策基本达成，且不论从内部发展还是外部环境上，经济都在持续回暖，房地产刺激手段正慢慢退出市场。
我们的限购政策持续收紧，有效需求减少，供给相对增加，基本稳定了供需的预期。首套房贷利率逐步提高，贷款资金被严控流入房地产市场，M2增速连月降低，房地产金融政策在一步一步收紧。从政策和周期上来看，各种信号都预示着房价没有再次大涨的基础（公号“小易论楼市”《从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》）。
尽管短期房价没有再次大涨的基础，我们还要看到，中国的城市化进程还远远没有结束，以信贷扩张为主要发展手段的货币超发模式还没有退出。只要M2的增速还远超过GDP的增速，房价上涨的趋势会一直持续，房地产上涨的大周期也不会终结，只是未来城市的分化会越来越明显。
对一线城市来说，尽管一直在控制规模，有些城市甚至已出现常住人口负增长，但要知道外来人口的比重依然很大，这说明一线城市的潜在购房需求依然非常庞大。一线城市作为中国最大的上位城市，对人口产生最大吸引力的特点没有改变，人口往其持续流动的趋势不会发生根本转变，并且会长期存在。即使中国城市化已经结束，人口整体出现负增长，这种吸引力依然存在。尽管短周期内房价可能面临回调，但从长远来看，“京沪房价永远涨”的逻辑并没有什么不对，至少一线城市会是中国房价最后下跌的城市。
对二线城市来说，今后的十年可能是二线城市大有可为的十年。最近大家都在热议一件事情，国家要发展10个左右的新一线城市，来承接当前一线城市发展饱和带来的人口溢出，未来热点二线城市将成为人口流入的新高地。我认为至少在未来的10年中，合肥房价依旧处于一个高速上升期，其房价上涨的速度甚至要略高于人口规模控制的一线城市。
对于三四线城市来讲，未来的十年，人口流入可能会在这个层次上发生根本转变。我们知道目前中国的房产是存在结构性过剩的，一二线城市房子供给不足，三四线及以下可能严重过剩。在一次房地产大周期中，当市中心15-20年房龄的老房子，实际交易价格并没有出现明显上涨，这就说明新的购房需求大部分集中在新房上边。那么相对人口流入来说，该城市住房的实际供给，已出现过剩（公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》）。
在很多三四线城市，人口流入速度赶不上新房供应速度，新建住宅是基本过剩的。物价的提高和土地的增值已经赶不上旧房子的自然磨损，那么老房子将不再有任何投资价值，这也意味着这些三四线城市的房产，将更多只具备居住价值，投资价值大大降低（公号“小易论楼市”《合肥周边三四线城市房价为何会大涨？》）。
以安徽省为例，去年全省住宅销售面积7962.7万平方米，销售均价为5691元/平方米，其中合肥市住宅销售面积为1774万平方米，销售均价为9122元/平方米。合肥市的住宅销售额已占到全省的35.7%，若除去去年合肥成交大涨因素，合肥实际成交额占到全省的1/3左右。换句话说，安徽省内的房地产投资资金，已有超过30%流向省会合肥，随着合肥房价进一步上涨，这个比例在未来可能还有逐步扩大的趋势。
随着人口老龄化和低出生率的到来，人口的迁徙将会发生重大转折。以一二线城市为主的上位城市，未来几十年都将一直保持着人口流入的趋势，而不在大城市圈的三四线及以下城市，人口流入可能逐渐枯竭，甚至出现负增长。当前合肥市的销售面积已经占到全省的1/5以上，这意味着安徽省新增的外来人口，超过20%都选择在合肥落户，随着人口转折点的到来，这个比例会越来越大（公号“小易论楼市”《抓住合肥房地产的下一个风口，从周群错失买房说开去》）。
人口流入相对不足，再加上上位城市的吸血效应，未来三四线城市住房结构性过剩的矛盾，将会更加突出（公号“小易论楼市”《合肥房价为什么与安徽其他城市越拉越大？》）。卖出省内三四线及以下城市房产，买入省会城市，会是未来家庭资产优化配置的最佳选择。
