很多人喜欢通过各种渠道了解房产方面的信息，有宏观层面的，也有微观层面的，似乎已经成了生活的一部分。也有很多专家喜欢在不同的时间段里根据不同的组合数据来分析当下所呈现的各种特征，其实这些分析等于没有在分析，要不然你让他们用组合数据来分析未来价房的趋势？他们当然能分析出来，对，因为房价好像永远在涨着的。不过未来济南房价会上涨吗？济南房价会是怎样的一个趋势？本文小编为你解读。
关于济南房价的问题，我个人认为现在是宏观调控，政策收紧，上面不希望大的经济泡沫出现，济南的房价在全国东部地区省会或者副省级里是最低的，降价的可能性有，幅度不大，济南郊区降价幅度高一点，市中心是不可能降价的，尤其好的学区房还会涨钱。
房地产开发商尤其民企，融资困难不说，融资成本非常高，银行又不给房地产企业放款。所以现在房地产企业很艰难。
现在各个二线以上城市已经把重点放在基建建设上，尤其济南大力发展基建和产业为主，不再紧盯着房地产，目前投资房地产还是不看好，这种情况至少还要持续2-3年，下一波反弹2022年左右会强势反弹，因为那个时候济南已经建成多条地铁线，沿地铁线的地区都是非常好的地段。再就是2022年左右，很多高铁线和产业园区也建设完成，整个济南的规划版图已经非常明显。房地产行业洗牌转型后真是生死未卜，小的地产商吃土或倒闭，大的地产商负债累累，前景不容乐观，等银行救急，未来房地产确实很难预料，因为国家政策风向已经进入科技领域，养老，农业，农村等领域，互联网领域依旧活跃，大量的人才扑向这几个领域。这次房地产不单纯是降温，应该是动真格的。
增长25%的房市依然“冰冷”
“到店咨询人数猛增5倍！”元旦前夕，济南福万家房地产经纪有限公司店长赵永，如是对经济导报记者调侃道。之所以是“调侃”，因为上述猛增有个前提：“2018年10月、11月每天就没几个顾客到店咨询！现在勉强达到10来个。”
赵永此言非虚，因为经济导报记者在其店面中近一小时的采访时间内，一个顾客也没有。“2018年4季度，我们这里的二手房交易量可谓降至冰点。”他如是说。
同样感受到寒意的还有中住地产中部签约中心的法务高瑞楠，据她回忆，去年11月份整个签约中心都比较清闲，“‘面签’大约300单左右，我们每名法务可能每天才处理1单业务。”由于上述签约中心不仅能办理网签、开具无房、过户登记、抵押受理等各项二手房交易业务外，还整合了银行、山东省齐鲁公证处等相关机构驻场办公，所以周边不少二手房经纪公司都送客户来办理业务。
即便如此，上述签约中心在整个11月份依然清闲，可见2018年四季度济南的房市整体都“降至冰点”。“12月份马上过去，现在‘面签’大约400单，虽比11月份有所回升，但每年底市场都会有这样的表现，增长25%算不上回暖的征兆。”高瑞楠在元旦前夕表示。
根据“济南房地产网”提供的数据，去年11月份，济南二手房挂牌均价每平米19407元，环比下跌0.11%，连续2个月微跌；挂牌套数已不足20000套，同样是连续2个月微跌。
实际上“降至冰点”的还不只是济南的房市。上述《报告》透露，2018年全国二手房成交量预计420万套，同比持平，低于2015-2016年；而“从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。”《报告》如是分析。
“改善型”需求开始释放
赵永负责的店面业务主要覆盖北坦片区，而就在这“勉强达到10来个”的来店咨询中，赵永还是看出了一丝市场的“暖意”。
经济导报记者走访该片区发现，这里是典型的城市中心老旧小区，住宅多为5、6层楼房、小户型居多，且坐落于道路两侧。这些楼房沿街一层多已改建为门头房，食杂百货一应俱全，但从单元楼道内铺设的管线看，应是近两年才进行过集中供暖改造。可见这里吃饭出行虽然便利，但居住条件相对一般。赵永表示，北坦片区非常适合“刚需”的初次置业。此外，该片区业主的改善型需求也很强，“一旦有了条件，都会选择好一些的楼盘置业。”
赵永注意到，“进入2018年12月份，片区不少业主开始打听房价，打算‘卖一买一’了。”尽管当月单店成交量与上月相比差距不大，但他认为这些跃跃欲试的“卖一买一”的购房需求，正是市场回暖的信号。
高瑞楠也认为市场正在回暖，尽管2018年底与2017年同期的成交量并没有太大的变化，“回暖”的判断缺乏数据支撑，“但今年‘连环单’明显增多。对于这种客户，我们一般都要抓紧跟进其‘老房过户’业务，以免耽误购买新房。”
所谓“连环单”，指的是置业者需要用出售旧房的房款，来作为换房的购入资金。“从风险管控方面看，一旦买方违约不能按时收款，客户就不能支付新购房的房款，容易造成连环违约。”高瑞楠如是说。但她同时表示，“连环单”的增多意味着市场开始活跃，而且二手房市场的活跃很快就会传导下去。
房地产市场观察人士、济南房地产网总经理柳廉恒认为，“卖一买一”式的交易门槛较低，“因为相对于初次置业的‘刚需’，这类置业者原先旧房就是购房的资本，其中大部分只需要贷款三、四成，还款压力也比‘刚需’小很多。所以房地产市场一旦回暖，这类需求会先被释放出来。”他对经济导报记者表示，“被释放出来的需求，除了流入高端二手房市场，很大一部分也要由新房市场来满足。”
另外，发布《报告》的某研究院也认为，房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，可见通过二手房市场的“卖一”，释放的需求或能传导至新房市场的“买一”，并最终实现市场的整体回暖。
“支撑房市的还是城市发展”
“经过2015和2016年的快速上涨，以及2017年调控的持续发力，北坦片区的房价已由高点的每平方米18000元，降至现在的不足15000元。我个人感觉，房价的虚高也杀得差不多了。”赵永如是说。
既然价格虚高杀下来了，“入场”也就在即了。“除了‘刚需’和改善型需求外，我感觉一些投 资型需求也在跃跃欲试。”赵永称，虽说“买涨不买跌”，但也有一些投 资者希望“抄底”。
《报告》也认为房市即将回暖：“随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，……明年二手房市场有望结束继续下行的态势。”
经济导报记者还注意到，《报告》提到了“二线压仓”，即“2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。”这与人们普遍认为的房市“一线城市领跑”有明显不同。
济南这样的二线城市真能成中国房市增长的主力？赵永对此持谨慎态度，“2015、2016年的这波房价快速上涨，济南冲得比较‘猛’，所以尽管市场目前需求依然旺盛，但毕竟房价仍处高位，所以市场短时间内不会太活跃。”
“支撑房市的还是城市发展。”柳廉恒认为，从中长期来看，济南房市向好的因素不少，“2018年全年，济南开工建设了很多大型项目。随着这些项目在的逐渐投入运行，包括房地产市场在内，济南整座城市的发展也会有新的支撑。”
经过简单梳理，记者发现，在济南2018年重点建设项目中，北园大街快速路西延建设工程、东郊饭店片区开发项目等，都将在竣工。再加上元旦已投入使用的济南轨道交通1号线以及济青高速北线等大型项目，未来济南并不缺乏城市发展的新动能。
“相对于一线城市，济南这样的二线城市发展仍有潜力。”柳廉恒如是总结，“所以，济南房市继续向好发展的空间也很大。”
