房地产政策

2024年新疆房价走势最新消息,新疆各市房价最新排名

发布时间:2023-09-18 10:53:51

买房子我们关心更多的就是房价的问题,房价是随着房地产市场的发展不停的上涨或者下跌,对于这个问题很多的购房者也是很苦恼的,因为不知道什么时候房价会上涨,或者是下跌。那么房价以后是上涨还是下跌?2019-2020适合买房吗?我们一起来了解一下这个问题吧。

所谓稳楼市,既要防止房价上涨,又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务,都是遏制房价上涨,那么如今的重点,已经换成“防范房价大跌”。

在稳楼市上,地方政府的尺度相对较小。由于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切,所以只要楼市出现下行迹象,无不争先恐后入场维稳,不断试探政策底线,寻找宽松空间。

相比而言,中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速,不对经济形成显著拖累,不影响到金融层面的稳定,就不会轻易诉诸刺激措施。

基于央地博弈逻辑来看,楼市会不断松绑,货币政策空间也会不断打开,这对于防范房价大跌形成一定支撑,有利于“稳楼市”目标的实现。

所以,正如上文所言,仅靠楼市松绑,只有维稳行情。只有大水漫灌配合,才有新一轮大幅上涨。

房价最多跌多少?

不要考虑崩盘,这是理解中国楼市的第四个关键点。

最坏的情况有可能发生,但一旦这种情况发生,影响就是全局性的,普通购房者和投资者不必杞人忧天。

从现实角度来看,如果楼市松绑而跌势不止,那么最多会跌多少?

对于具有全局重要性的一二线城市来说,这一数字是30%左右。而对于燕郊等不具备全局影响性的区域来说,下不见底。

原因有三个:

一是,从历史经验来看,2008年广深等地基本都跌了三成之后,迎来新一波反弹。房价跌破三成,影响的不只是经济,还波及金融系统,这是救市的关键节点所在。

二是,全国房贷首付比例34%,大多数都是三成首付,只要下跌不超过30%,就不会影响到银行等金融系统。

三是,过去四年,房价翻了一倍。这四年,名义GDP大致每年保持10%增速,房价上涨接近一半是合理的。那么下跌30%,也就相当于过去60%的涨幅,从市场而言是合理回归。

刚需何时入场?

刚需买房任何时候都无所谓?这是典型的错误观念,这也是理解中国楼市的第五个关键点。

刚需的钱不是大风刮来的,背后关系着六个钱包,更难承受楼市调整带来的冲击,所以更需要慎重。

所以,这句话正确的表述应该是:

刚需要做好随时上车的准备,而不是什么时候上车都一样。

刚需入场,有三个关键时机。

一个是政策有意照顾刚需时。比如刚需优先的限价摇号,只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上,就可以果断入手。这是政策奉送的福利,不用白不用。

第二个楼市复苏之际,也就是右侧交易,这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语,简单点说就是在上升趋势确立时买入,而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上,则更为稳妥,且更适合刚需。

具体而言,这就是楼市逐渐松绑,货币宽松配合,楼市成交量开始逐步复苏时。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际,这是最好的出手时机。

第三个刚需换房,最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言,在市场稳定之时,最适合改善型需求置换。没有外力影响,选择空间充裕,正是居住质量升值的最佳时机。

三四线楼市往哪走?

三四线城市这一轮房价上涨,得益于棚改货币化。

棚改货币化,是央行以PSL贷款之名,对三四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后,以货币补贴之名发放给拆迁户,拆迁户带着真金白银入市,搅动市场情绪,从而催动房价上涨。

那么,三四线房价向何处去的问题,也就是棚改政策向何处去的问题。

一个好消息,两个坏消息。

好消息是,棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年,的棚改仍会继续推进,大拆大建的游戏还能维持一段时间。

第一个坏消息是,棚改货币化全面收缩,棚改政府购买模式即将终结。这意味着,棚改式放水不复存在,地方政府为棚改兜底的局面一去不复返,棚改货币化将会失去根本支撑。

第二个坏消息是,偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名,大行拆建之事,一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今,监管即将强化,住建部明确表示:严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。

所以,棚改货币化正在退潮,而棚改离收官也只有两年时间,这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息。

那么,哪些城市最危险?

一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。

二是经济基本面较差的城市,未来最危险。

三是人口持续流出的地区,未来房价也很堪忧。

哪些三四线城市还有支撑?

一是环京环沪环广深城市群。

二是强省会周边的三四线城市。

三是经济基本面较好的三四线城市,也有一定支撑性,如百强县或区域性中心城市。

楼市调控:一城一策或成主流

今年政府工作报告,明确提出“落实城市主体责任”。

往年都强调“分类调控”或“差异化调控”,去年提出的也只是“落实地方主体责任”,今年则进一步细化为“城市主体责任”,这意味着一城一策或将成为主流。

事实上,去年年底的中央经济工作会议就已提出:

因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。

这意味着,楼市调控的主体将变成地方政府,与“因城施策、分类指导”的定性相结合,这意味着地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权。同理,在楼市松绑上,也将获得更大的自主权。

当然,一城一策到底如何推进,哪些城市会放宽,哪些城市会继续收紧,还有待进一步细化。

房地产税,何时会来?

继去年后,“推进房地产税立法”再度进入政府工作报告。

与去年相比,“稳妥推进”变成了“稳步推进”,这意味着房地产税推进已有相关方案。

事实上,房地产税已经没有任何技术障碍。不动产统一登记已经基本完成,全国住房信息联网也基本达成,70年产权问题也在修法之中,国地税合并迈出步伐……可以说,开征房地产税万事俱备,只欠东风。

2018年9月,十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中,房地产税法被列入五年立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

当然,纳入五年立法计划,并不意味着这五年内一定会落地。事实上,2015年,房地产税也曾被纳入立法计划,但最终未能出台。而在2018年4月,房地产税法也曾被列入预备审议项目。

所以,房地产税迟早总要来,但到底哪一年到来,还存在较大的不确定。这里的不确定性,主要在于房地产市场的稳定性和地方土地财政的压力。

棚改:收官倒计时开启

与往年对棚改的着重强调不同,今年只是提及“推进棚户区改造”,并未提及具体棚改目标。

这背后的原因是,经过最近几年棚改的狂飙突进,全国棚改已经基本上到了收官阶段,全国有20多个省市棚改目标出现下滑,山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。

要知道,2020年就是棚改收官之年。

根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

在此框架之下,2014-2017年,我国推出1800万套的棚改计划,并且超目标完成。随后在2018-2020年,又提出1500万套的棚改任务,到2020年,全国性的棚改将基本完成。

2018年,全国棚改计划为580万套,实际完成量高达626万套。按照三年计划,和2020年全国棚改还剩下874万套的余量,平均每年为437万套,相比2018年平均缩水1/4。

可想而知,大多数省市棚改都已基本完成任务,棚改量出现下滑,就在意料之中。

结论

,对于经济至关重要,楼市调控和货币政策双双发生变化。

稳经济和稳就业是第一位的。无论是减税降负,还是解决实体经济融资问题,抑或壮大国内消费市场,目的都是一致的。相比而言,房地产的重要性下降,稳字当头,底线是不能对经济形成拖累。

楼市调控政策底已经触底,“一城一策”或将成为主流。落实城市主体责任,意味着城市对于楼市调控的话语权增强。但哪些城市有望宽松,哪些城市还会持续紧缩,有待进一步细则出台。

货币政策会更加宽松。基于稳经济的考虑,货币政策空间之门早已打开。无论是“松紧适度”,还是“流动性合理充裕”,抑或“降低实际利率”,都意味着“宽货币”将成为今年货币政策的主基调。

房地产税迟早要来,但不会这么快落地。基于地方政府财政需要和税制改革的大背景,房地产税迟早要进行推进。不过房地产税需要税收法定,必须经过人大立法,不是短时间就能迅速落地。

中心城市和城市群的重要性提升。在城镇化战略中,报告明确提出“坚持以中心城市引领城市群发展”,这意味着中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。

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