买房子我们关心更多的就是房价的问题，房价是随着房地产市场的发展不停的上涨或者下跌，对于这个问题很多的购房者也是很苦恼的，因为不知道什么时候房价会上涨，或者是下跌。那么房价以后是上涨还是下跌？2019-2020适合买房吗？我们一起来了解一下这个问题吧。
所谓稳楼市，既要防止房价上涨，又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务，都是遏制房价上涨，那么如今的重点，已经换成“防范房价大跌”。
在稳楼市上，地方政府的尺度相对较小。由于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切，所以只要楼市出现下行迹象，无不争先恐后入场维稳，不断试探政策底线，寻找宽松空间。
相比而言，中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速，不对经济形成显著拖累，不影响到金融层面的稳定，就不会轻易诉诸刺激措施。
基于央地博弈逻辑来看，楼市会不断松绑，货币政策空间也会不断打开，这对于防范房价大跌形成一定支撑，有利于“稳楼市”目标的实现。
所以，正如上文所言，仅靠楼市松绑，只有维稳行情。只有大水漫灌配合，才有新一轮大幅上涨。
房价最多跌多少？
不要考虑崩盘，这是理解中国楼市的第四个关键点。
最坏的情况有可能发生，但一旦这种情况发生，影响就是全局性的，普通购房者和投资者不必杞人忧天。
从现实角度来看，如果楼市松绑而跌势不止，那么最多会跌多少？
对于具有全局重要性的一二线城市来说，这一数字是30%左右。而对于燕郊等不具备全局影响性的区域来说，下不见底。
原因有三个：
一是，从历史经验来看，2008年广深等地基本都跌了三成之后，迎来新一波反弹。房价跌破三成，影响的不只是经济，还波及金融系统，这是救市的关键节点所在。
二是，全国房贷首付比例34%，大多数都是三成首付，只要下跌不超过30%，就不会影响到银行等金融系统。
三是，过去四年，房价翻了一倍。这四年，名义GDP大致每年保持10%增速，房价上涨接近一半是合理的。那么下跌30%，也就相当于过去60%的涨幅，从市场而言是合理回归。
刚需何时入场？
刚需买房任何时候都无所谓？这是典型的错误观念，这也是理解中国楼市的第五个关键点。
刚需的钱不是大风刮来的，背后关系着六个钱包，更难承受楼市调整带来的冲击，所以更需要慎重。
所以，这句话正确的表述应该是：
刚需要做好随时上车的准备，而不是什么时候上车都一样。
刚需入场，有三个关键时机。
一个是政策有意照顾刚需时。比如刚需优先的限价摇号，只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上，就可以果断入手。这是政策奉送的福利，不用白不用。
第二个楼市复苏之际，也就是右侧交易，这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语，简单点说就是在上升趋势确立时买入，而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点，但相比于抄底抄到山腰上，则更为稳妥，且更适合刚需。
具体而言，这就是楼市逐渐松绑，货币宽松配合，楼市成交量开始逐步复苏时。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际，这是最好的出手时机。
第三个刚需换房，最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言，在市场稳定之时，最适合改善型需求置换。没有外力影响，选择空间充裕，正是居住质量升值的最佳时机。
三四线楼市往哪走？
三四线城市这一轮房价上涨，得益于棚改货币化。
棚改货币化，是央行以PSL贷款之名，对三四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后，以货币补贴之名发放给拆迁户，拆迁户带着真金白银入市，搅动市场情绪，从而催动房价上涨。
那么，三四线房价向何处去的问题，也就是棚改政策向何处去的问题。
一个好消息，两个坏消息。
好消息是，棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年，的棚改仍会继续推进，大拆大建的游戏还能维持一段时间。
第一个坏消息是，棚改货币化全面收缩，棚改政府购买模式即将终结。这意味着，棚改式放水不复存在，地方政府为棚改兜底的局面一去不复返，棚改货币化将会失去根本支撑。
第二个坏消息是，偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名，大行拆建之事，一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今，监管即将强化，住建部明确表示：严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。
所以，棚改货币化正在退潮，而棚改离收官也只有两年时间，这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息。
那么，哪些城市最危险？
一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。
二是经济基本面较差的城市，未来最危险。
三是人口持续流出的地区，未来房价也很堪忧。
哪些三四线城市还有支撑？
一是环京环沪环广深城市群。
二是强省会周边的三四线城市。
三是经济基本面较好的三四线城市，也有一定支撑性，如百强县或区域性中心城市。
楼市调控：一城一策或成主流
今年政府工作报告，明确提出“落实城市主体责任”。
往年都强调“分类调控”或“差异化调控”，去年提出的也只是“落实地方主体责任”，今年则进一步细化为“城市主体责任”，这意味着一城一策或将成为主流。
事实上，去年年底的中央经济工作会议就已提出：
因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。
这意味着，楼市调控的主体将变成地方政府，与“因城施策、分类指导”的定性相结合，这意味着地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权。同理，在楼市松绑上，也将获得更大的自主权。
当然，一城一策到底如何推进，哪些城市会放宽，哪些城市会继续收紧，还有待进一步细化。
房地产税，何时会来？
继去年后，“推进房地产税立法”再度进入政府工作报告。
与去年相比，“稳妥推进”变成了“稳步推进”，这意味着房地产税推进已有相关方案。
事实上，房地产税已经没有任何技术障碍。不动产统一登记已经基本完成，全国住房信息联网也基本达成，70年产权问题也在修法之中，国地税合并迈出步伐……可以说，开征房地产税万事俱备，只欠东风。
2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法被列入五年立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。
当然，纳入五年立法计划，并不意味着这五年内一定会落地。事实上，2015年，房地产税也曾被纳入立法计划，但最终未能出台。而在2018年4月，房地产税法也曾被列入预备审议项目。
所以，房地产税迟早总要来，但到底哪一年到来，还存在较大的不确定。这里的不确定性，主要在于房地产市场的稳定性和地方土地财政的压力。
棚改：收官倒计时开启
与往年对棚改的着重强调不同，今年只是提及“推进棚户区改造”，并未提及具体棚改目标。
这背后的原因是，经过最近几年棚改的狂飙突进，全国棚改已经基本上到了收官阶段，全国有20多个省市棚改目标出现下滑，山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。
要知道，2020年就是棚改收官之年。
根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，2020年基本完成城市棚户区改造的任务。
在此框架之下，2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，并且超目标完成。随后在2018-2020年，又提出1500万套的棚改任务，到2020年，全国性的棚改将基本完成。
2018年，全国棚改计划为580万套，实际完成量高达626万套。按照三年计划，和2020年全国棚改还剩下874万套的余量，平均每年为437万套，相比2018年平均缩水1/4。
可想而知，大多数省市棚改都已基本完成任务，棚改量出现下滑，就在意料之中。
结论
，对于经济至关重要，楼市调控和货币政策双双发生变化。
稳经济和稳就业是第一位的。无论是减税降负，还是解决实体经济融资问题，抑或壮大国内消费市场，目的都是一致的。相比而言，房地产的重要性下降，稳字当头，底线是不能对经济形成拖累。
楼市调控政策底已经触底，“一城一策”或将成为主流。落实城市主体责任，意味着城市对于楼市调控的话语权增强。但哪些城市有望宽松，哪些城市还会持续紧缩，有待进一步细则出台。
货币政策会更加宽松。基于稳经济的考虑，货币政策空间之门早已打开。无论是“松紧适度”，还是“流动性合理充裕”，抑或“降低实际利率”，都意味着“宽货币”将成为今年货币政策的主基调。
房地产税迟早要来，但不会这么快落地。基于地方政府财政需要和税制改革的大背景，房地产税迟早要进行推进。不过房地产税需要税收法定，必须经过人大立法，不是短时间就能迅速落地。
中心城市和城市群的重要性提升。在城镇化战略中，报告明确提出“坚持以中心城市引领城市群发展”，这意味着中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。
