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以房养老的意义

发布时间:2023-09-19 12:46:01

什么是“以房养老”模式?以房养老意义和概念是什么?

以房养老也被称为“住房反向抵押贷款”,小编为大家整理关于“以房养老”模式的文章,希望能给大家带来一定的帮助和参考。

“以房养老”也叫“倒按揭”,这种养老方式被看做完善养老保障制度的重要举措,因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

“以房养老”意义何在?

以房养老模式以房养老 , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年( 月) 金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

针对社会关注的“以房养老”话题,全国人大常委会委员、中国人民大学教授郑功成等多名专家24日在京表示,“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品,是一种市场行为,是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式,不是一项养老政策。

在24日下午民政部举行的加快发展养老服务业专家论证会上,郑功成说,“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式,更不是应当由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品,而只是让老年人多了一种养老方式选择,以便更加从容地安排晚年生活。“因此,客观上它只与少数有需要的人相关,大多数公众没有必要过分忧虑。”

中国社科院社会政策研究中心秘书长、研究员唐钧分析认为,从理论上说,若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策,须具备一个基本条件,即住房必须是老年人可以自由支配的,而现在住房多为家庭主要财产,且多数老年人会选择把房产留给子女,因此,“以房养老”只是“小众”选择,影响不了老年保障和老年服务大局。

在中国社科院人口与经济研究所副所长张车伟看来,在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下,开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索,既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择,也有利于满足一部分老年人个性化的需求。

“一个健全的社会既需要有基本的公共养老服务体系兜底,也需要开启产业化、商品化之路,两者不可偏废。在这个过程中,政府需要做的是规范‘以房养老’市场,保证参与其中的百姓利益不受到侵害。”张车伟说。

中国企业家协会副会长、幸福人寿保险公司监事长孟晓苏()对此表示赞同。他认为,在“以房养老”试点过程中,政府应当制定具体可行的政策体系,完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制,鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新,使“以房养老”更符合我国国情,更能满足多样化养老需求。

“作为一种非主流的养老方式,‘以房养老’不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。”中国老龄科研中心副主任党俊武表示,近日公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》进一步强化了政府在“人人享有基本养老服务”中的主导作用。

按照意见要求,今后,政府将在四方面保基本、兜底线:一是公办养老机构要重点为“三无”老人、低收入老人、失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务;二是将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围;三是建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度;四是进一步完善落实基本养老、基本医疗、最低生活保障等政策,适时提高养老保障水平。

“政府可以通过这些积极作为,给公众一个稳定的养老预期,解除老年人的后顾之忧。”党俊武说。

在严格把房价数据控制在1.6万元/m2之下长达3个月之后,广州市国土房管局昨日公布的8月房价数据显示,8月广州十区一手住宅均价为16123 元/m2,同比涨17%,环比涨1.8%,首次与国家统计局本月18日公布的涨幅数据基本一致。各区之中,天河区房价更飙升到38481元/m2的水平,与4万元/m2的关口咫尺之遥。

花都番禺占全市面积近半

房管局数据显示,虽然上月广州房价同比、环比均上升,但是成交面积却有所下滑,网上签约面积39.54万m2,同比减少超过四成,环比减少也有两成。各区之中,花都区和番禺区的成交面积合计接近全市的一半,萝岗、南沙区的成交面积也超过4万m2,中心六区的成交比例只占全市不到三成。

“现在不是不给我们网签,有时候让我们一次签一套,有时候又让我们一次签五六套,我们也不清楚有什么具体的规律。”广州市区某豪宅楼盘的开发商内部人士向记者透露,广州当前对高价楼盘的限签政策还在持续,有的开发商已经把与买家的网签时间推迟到明年初。

对中心区高价楼盘实行网签限制的同时,广州也继续对外围区域楼盘实行限价措施。房管局的数据显示,上月中心六区新建商品住宅网上签约均价26539元/m2,同比上升19.9%,环比下降2.4%;而外围四区均价只有11863 元/m2,同比涨12.4%,但环比降幅却高达7.9%。热点频频的南沙区,虽然多个楼盘实际推售均价都超过万元,但是网签均价却只有9200多元/m2,在各区中排名最后。

高价楼盘成交寥寥

业内人士分析,目前市场已出现过热迹象,地王频出、发展商盲目抬价的背后其实正孕育着一定的风险。而从中秋市场来看,亦可见一斑。据经纬行研究中心监测显示,在经历8月份及9月上旬的抢闸推新后,多盘在中秋期间多是以余货消化为主,常规折扣居多。虽然不少楼盘售价仍在持续攀高,但人气、成交分化明显。

中心区核心地段高价盘人气冷清,外围区域中,增城、南沙关注度颇高,人气爆棚,其他区域则逊色不少,而一向备受瞩目的萝岗中秋期间因以余货消化为主,难以聚拢人气。

从成交来看,中秋市场亦是两极分化,越秀区有楼盘在中秋期间推出新货,成交寥寥,价格的过度透支、产品不符合目标客户的需求,均明显制约了项目的成交。另外,值得注意的是,位于南沙的楼盘,在本次新货中亦未能延续之前的高消化率,仅成交过半,可见即使有区域利好的支撑,但价格的持续攀高、双合同的支付压力已使得不少刚需买家望而却步。

更像是拐点前的“最后狂欢”

虽然楼市表面仍显风光,但却暗藏一定的风险:一方面,全国重点城市地王频现、房价持续高涨,已有一定的失控迹象。另一方面,美国QE规模缩减预期增强,使得全球资金回流美国,而近期李嘉诚的举动更是引发看空楼市的猜疑,行业大佬王石也说这是一个信号。在此背景下,万科欧泊全新一期定价已有所下调,意在加快销售速度。现阶段房价持续攀高的盛况,更像是发展商在楼市拐点前的“最后狂欢”,虽然拐点的时间不能确定,但时刻警惕才能防患于未然。

近期“逆增长”并不具持续性

广州真实的一手楼价或已过2万/m2,但近期市场大热属于“逆增长”,并不具有持续性。从成交量来看,2009年是一个高峰期,之后都是下降的,现在的状况是价格上去了,成交量下来了。广州一手住宅的量一直在收缩,在缩量的背景下,如果2013年楼价涨得过快,将是“还债年”。

“因为房子地段好,你买下来后肯定还会涨,所以先前说的265万元的价格会有所变动。”在深圳福田区益田路东方雅苑,一套68平方米房屋业主在一天内接待多位看房者后“临时变卦”,向前来看房的《每日经济新闻》记者说,“现在这套房要270万元才能卖。”

中原地产深圳数据月报显示,8月份,深圳二手住宅成交均价26540元/平方米,环比上涨10.1%,这已是深圳二手房市场连续18个月出现上涨。

而深圳房地产信息网数据库对深圳二手房挂牌均价的统计数据,更能体现深圳二手房价上升之猛:今年8月份,深圳全市二手房挂牌均价为27401元/平方米,较去年8月20500元/平方米的挂牌均价上涨33.7%。

深圳世联地产市场研究部总监吴志辉在接受记者采访时表示,此波上涨源于刚需旺盛,供需矛盾突出,他判断至少年内房价上涨的趋势还会持续。

二手房挂牌价同比涨33.7%

在一名谢姓中介带《每日经济新闻》记者实地探访的福田石厦、岗夏、景田、皇岗等多个片区,记者发现,其房价与今年3月相比,上涨幅度均在25%~30%。

“房源太少,但要买房的人太多,尽管价格一直涨,但放出来的盘还是很快被抢走。”谢姓中介介绍称。

根据深圳房地产信息网数据库数据显示,因受新版“国五条”4月份在深圳开始执行影响,3月深圳二手房交易量环比激增3.8倍,达18375套,同比增3.2倍。4月份,这一被市场认为“威慑作用大于调控作用”的新政策运行一个月后,深圳二手房成交量达6122套,在3月成交量激增的基础上,环比减少66.7%,同比增33%。

5月至7月,深圳二手房成交量基本企稳,8月因传统淡季,成交量出现环比14.3%的下滑。

与成交量环比较稳定的状况不同,深圳二手房价却持续上涨。在成交量猛增的3月,根据中原地产数据显示,深圳二手房价格同比上涨15.85%,达21656元/平方米,到8月,深圳二手房成交均价已达26540元/平方米,上涨22.6%。

如将深圳二手房价格与去年同期作比较,上涨幅度更大。据深圳房地产信息网数据库对深圳二手房挂牌均价的统计,今年8月,深圳全市挂牌均价为27401元/平方米,环比增2.5%,与去年8月20500元/平方米的挂牌均价相比,上涨33.7%。其中,宝安区挂牌均价同比上涨近50%。

年内上涨趋势难改?

卓越集团执行总裁张远在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,此轮房价上涨主要因为市场供需矛盾突出,需方在看不到房价下行的情况下释放出购买需求。

吴志辉在接受记者采访时也表达了“供需矛盾突出”导致价格不断高企的观点,“这种上涨趋势主要体现在一线城市,像我去调研的三四线城市,情况没有大家想象的那么严重”。

至于何时出现持续上涨之后的转折点,张远认为,2007年和2009年楼价大幅上涨后出现拐点都是因为政府相关调控政策的出台,“对于今后政府要出什么政策我们无法判断,但单从土地供给来看,还是有点平衡不了。”

深圳市市长许勤7月曾透露,到2020年前,深圳新增可建设用地将不足50平方公里。2011年,深圳全年仅出让3宗纯商品房用地,去年,深圳仅成交7宗住宅地块,其中,福田区域无一块地出让。今年1~8月,深圳住宅土地市场仅1月15日出让了一宗住宅用地。深圳地产界业内人士称,目前通过城市更新已是开发商在深圳获取土地的为数不多的机会。

吴志辉认为,目前房价正处于上涨趋势,目前来看,“至少年内上涨趋势还是会维持”。

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