最近，第一财经发布了《2020城市商业魅力排行榜》，引起了不小的争议。
首先，一线城市北京、上海、广州、深圳，这是送分题，没有疑问。
最大的争议在新一线和二线城市。
在新一线里，成都、重庆、杭州、武汉、天津、苏州、南京，这几个一档没有问题。
而郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山无论从体量和能级来看，跟前者都有不小差距。
争议最大的是在二线城市，把宁波、无锡、济南、大连都归在了二线城市。说是二线城市，实际是第三档。
其实就是三线城市。
这几个城市的朋友不乐意了。
宁波比合肥、佛山、东莞差在哪？
沈大一直是竞争关系，各项指标接近，你把沈阳排在新一线，大连放在二线，大连人怎么看？
我们看到，嘉兴和宁波同处二线之列，但两个城市不论从政治地位、经济体量、人口、财政收入，都存着巨大的差距，怎么看都不能算是同一级别城市。
当然，中国每年都有各种城市排行榜，不同的评分模型得出的结论不一样，无可厚非。
只不过，这个排行榜影响力之大，以至于被一些人作为区分城市级别的依据，我认为有失公平。
贰
买房，就是投资一座城市的未来。
大家都希望在大城市、有潜力的城市买房。
那么，嘉兴算几线城市？
从经济总量看，5370亿元，常住人口480万人，算是传统意义上的三线城市。
但如果换个角度，嘉兴是长三角一体化的核心城市。
在都市圈兴起后，城市边界已经变得模糊。
同理，分析嘉兴不能只看嘉兴这座城市，要结合长三角一起分析。
目前上海的城市空间已经趋于饱和，从都市圈的角度，嘉兴就是上海的延伸腹地，嘉兴和上海有协同关系。
在城市化的过程中，同一都市圈资源再配置。中心城市，产业会逐渐向城市外围转移。
所以，嘉兴的前途，取决于长三角一体化的进程和资源的导入。
叁
从目前看，还远远没有达到预期，至少还跟不上房地产的脚步。
嘉善离上海最近，是最典型的依托上海外溢的地方。
前几天和嘉善的一个做地产开发的朋友聊天，对方倒了一肚子苦水。
总结就一个字，难。
房价从高峰期已经回落不少，而且还有进一步下滑的趋势。有些楼盘的分销已经给到十几万一套，但去化依然困难。
如果一个市场没有足够多的刚需，没有新人口导入，仅靠投资需求，这是比较危险的。
嘉善就是一个完全依赖投资客的市场，一旦规划没有落地，房价自然也失去了支撑。
实际上，嘉兴不少地方都存在这个现象，只是嘉善表现的更为极端。
就拿嘉兴市区来说，这轮火热的行情有多少是真正的刚需？
为什么高价盘比低价盘好卖，为什么大户型比小户型热销？
所以，我们要做的，还是要大力导入产业，导入人口。
人口才是城市活力的根本。有人口，才会有需求。有需求，才会有租房、买房，才会有交易。有交易，房子才会有流动性，才能变现。
换句话说，必须要有足够多接盘的人。
上一轮暴涨，嘉兴用了三年时间消化，这三年来基本横盘。
这还是建立在嘉兴这三年高速发展，和新增18.6万人口的基础上。
用时间换空间，理论上讲，只要城市在发展，再高的房价再大的泡沫也会被填平。
但谁又能保证每一次都能“配合”的天衣无缝，每一次都能平稳度过。
