2019年全国两会关于房产税提案：房地产税对购房人有何影响

继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法，立刻引起广泛关注。

这次的提法是“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定……房地产税法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。”

凑巧的是，3月8日，多只香港内房股尾盘大跌。有人立刻将其与房地产税的消息联系到一起。

那么，这次房地产税的提法有何新意？内房股的大跌与之有关吗？房地产税的影响有多大？到底何时会出台？

再提房地产税

继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法。

要正确理解这次提法，还是要结合当时的语言环境，来看一下完整的表述：

“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，加快推进民生、国家安全、知识产权保护、社会治理、生态文明建设等领域的立法，落实税收法定原则，完善国家机构有关法律制度。集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。

这次提法有何新意？

从这次完整的表述看，房地产税法并没有被单独说明，而是包括在众多立法事项之内。

中原地产首席分析师张大伟认为，文后跟的这些法律都会立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成，而且从文字语法上，并没有立法完成的内容。“房地产税法已经在总理的工作报告中明确说是‘稳步推进’，稳步是指有把握地按一定步骤进行，与之前的‘稳妥’即稳当可靠的意思相比，代表房地产税逐渐进入制定程序中，房地产税落地的速度预期在加快”。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者表示，2019制定房地产税法，是指形成文本，但不一定进入一审环节。上述一堆立法，去年已进入本届（十三届）人大立法现划，从这次表述看，口径无变化。

一位房地产税法专家也对证券时报记者说：“这次表述没看出有新提法”。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产税的立法具有积极的信号。2018年这个工作明显是受到了干扰，尤其是中美贸易摩擦，但推进的思路不变，到了这项工作会加快，尤其是会与长效机制进行结合。

房地产税对购房人有何影响？

房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

房地产税与老百姓关系密切，很多有房人对此比较担心。

不过，严跃进认为，老百姓不需要对房地产税有太多的担心，这主要有三点考虑：

第一，房地产税立法和推进是财税体系方面的改革内容，而不能简单理解为房地产市场要打压要课税。这是利好财税体系的建立，尤其是从房地产角度看，交易环节未来会减税，类似近期的增值税附加税和印花税等，而持有环节会增税，这是结构性的大转变。

第二，房地产税即便是征收，对于刚需购房者本身没有太多关系。比如上海人均60平方米以下的住房本身也不征税，面积基本考虑到了刚需和改善型需求，所以对于这部分人来说影响不大。而即便是征税，粗略估计，税款额估计是房价款的0.1%，也不是很大的成本，或者说征税会比较谨慎，也会考虑很多减税免税的概念。

第三，对于房地产税，老百姓会问两个问题，即还要不要买房？房价会不会下跌？对于是否要买房，从自住角度看，宜早不宜迟；而从房价本身来说，房地产税若是真的执行到位，会倒逼部分房东将房子进行出租，这是利好房价去泡沫和鼓励租赁市场发展的。

房地产税对房地产市场有何影响？

今日尾盘，港股内房股全线大跌，截至收盘，恒生中国内地地产指数跌5.17%，融创中国跌10.89%，龙湖集团跌5.35%，碧桂园跌5.18%。

对于今日多只香港内房股尾盘大跌，有人将其与房地产税的新消息联系到一起。对此，严跃进认为，房地产税立法，略对楼市有利空影响，这一次地产股下跌，和大盘近期冲高后市场信心不足有关，同时也体现了一点，即宏观经济基本面还没完全改善，大盘难以持续强劲，而房地产税的消息出现，更容易加剧地产股下跌。

对于房企来说，房地产税政策容易影响销售，进而影响拿地。严跃进认为，短期看房地产税对市场的影响还不会太大，都还处于讨论阶段，房企还是应该有自己的投资路线。

不过，张大伟认为，房地产税是综合概念，只是工具，并不是万能的，房地产税只是包括了存量交易等房地产多环节的综合概念，未来影响到底如何，还是要看落地的政策内容，包括豁免、税率、税基等。

房地产税何时出台？

大家最关心的还是房地产税的出台时间，某十强房企高管对证券时报记者表示，房地产税法立法作为财税体制改革的一部分，与房地产市场调控基本无关，其本质还是解决地方政府税收问题，在经济下行、楼市不稳的情况下，今年落地的可能性很小，也许最多只是出台草案并开始审议。

杨红旭也认为，去年8月开始房地产市场下拐，楼市低迷期不宜于出立房地产税，估计今年难以完成房地产税立法。

张大伟也认为，稳步推进下的房产税还需要一定时间，立法过程较长，目前在积极准备草案阶段，3年内出台执行落地可能性不大，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

严跃进指出，从立法层面看，至少要走5个核心环节：第一，立项和立法人员确立，即组织架构需要搭建。第二，调查研究，不排除包括上海和重庆会成为重点调研的对象，同时针对近期类似公摊面积等热点问题也会纳入到调研之中，另外也包括国际历史经验的研究。第三，发布征求意见稿，估计这个征求意见稿至少需要一年的时间，会比别的法律更为谨慎。第四，审查，即对房地产税开征以后的市场影响进行评估，要结合类似物权法等概念进行。第五，发布，这个过程预计要到2022年以后才会出现，即这几年还会在立法的基础工作上开展。

房地产税立法进展

2018年以来，房地产税立法进程开始加快，证券时报记者梳理了一年来房地产税相关表述：

① 2018年3月4日，全国十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示，房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

② 2018年3月5日，《政府工作报告》中明确提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

③ 2018年3月7日，财政部副部长史耀斌表示，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前，我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。

④ 2018年3月11日，全国人大常委会工作报告中提出，2018年将继续加强立法工作，落实税收法定原则，研究制定房地产税法。

⑤ 2018年3月25日，财政部部长刘昆表示，今年按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

⑥ 2018年4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列入预备审议项目。由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审议。

⑦ 2018年7月16日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，对于房价的问题，从下一步发展情况来看，一方面要进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，加快长效机制建设，更好地促进房地产平稳健康发展，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。

⑧ 2018年9月7日，全国人大常委会立法工作会议召开，房地产税法被列入十三届全国人大常委会立法规划，并且被列入一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，由全国人大常委会预算工委和财政部负责。

⑨ 3月5日，《政府工作报告》中明确提出，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

⑩ 3月8日，十三届全国人大第二次会议提出，集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。

房地产作为国家经济发展中的重要一环，不管是其动态走势还是未来发展，都备受政府和社会各界关注，也是历年政府工作报告的热议话题。过去五年来，“两会”分别以更好解决群众住房问题;因城施策去库存;推进房地产市场健康发展;坚持房地产因地施策;完善住房保障机制等定调楼市发展。

随着全国“两会”启幕，房地产行业将迎来哪些新的发展趋势?蓝鲸房产梳理发现，包括稳步推进房地产税立法;深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展;抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口;更好解决群众住房问题，落实城市主体责任;改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展;继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保证困难群众基本居住需求;推进农村土地改革等六大方向，成为引领今年楼市发展的“新风向”。

关键词一：稳步推进房地产税立法

2019政府工作报告提出，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第三次进入政府工作报告。

报告再次强调政策明确健全地方税体系，稳步推进房地产税立法有何含义?易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析表示，第一、房地产税立法是地方税体系建设中的重要环节，会给予各地更多的支持。第二、房地产税立法强调“稳步推进”的概念，这也意味着后续会积极推进，同时也会对一些细节性内容做斟酌。预计从推进的情况看，会对一些增量房进行征税，而对一些存量房产如何征收，估计意见是有分歧的。

事实上，房地产税作为长效机制的重要一环，一直备受市场关注。今年两会重提房地产税，并将2018年政府报告中“稳妥推进房地产税立法”改为“稳步推进房地产税立法”，字面上虽只有一字之差，却引起了业内的广泛关注和猜测。

“这预示着房地产税的落地进程在加快”，58同城高级副总裁、安居客COO叶兵表示，房地产税作为未来房地产行业的重要税种，将有利于推动“土地财政”从根本上得到解决，并且对于保障房地产市场平稳运行起着重要作用。

对于房地产税出台的时间，上海中原地产研究部总监卢文曦表示，房地产税的推进一直都是在市场预料之中的，但是如何征?税率、标准、范围是什么?这些都需要有明确的科学依据。卢文曦指出，房地产税立法，其实在很早以前就已经有相应的规划，最早可能会在2021年或2022年进入立法程序。

关键词二：继续强调农业转移人口落户

政府工作报告明确表示，“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”并强调说，抓好农业转移人口落户是新型城镇化的关键。

严跃进分析表示，人才引入和落户政策是近两年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策，这其实也是为了更好实现2020年新城镇化的发展目标。实际上，这有助于降低人口导入的门槛。他进一步表示，类似落户政策预计会形成一波新的人口红利，预计通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。

从今年“两会”释放出的信号来看，落户制度改革将围绕消除城乡区域间户籍壁垒来进行，且重点以支持农业转移人口落户为主。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前户籍制度改革已全面落地，31个省(区、市)及新疆生产建设兵团全部出台户籍制度改革方案或意见，大多数城市已经放开放宽落户限制，许多中小城市基本实现落户零门槛，农业转移人口市民化制度性通道有望得到全面打通。

而在“两会”召开前夕，户籍相关政策已逐步出台。2月21日，公安部召开的全国治安管理工作座谈会上，公安部副部长孙力军表示，要全面深化以户籍制度为重点的治安管理改革，加快建立新型户籍制度。同一天，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

2月28日，发改委等多部委联合印发《关于进一步推动进城农村贫困人口优先享有基本公共服务并有序实现市民化的实施意见》中也提到，要畅通落户通道，鼓励各地进一步放宽落户条件，除极少数超大城市外，优先解决农村升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住 5 年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户问题。

“今年政府工作报告重点强调了农村人口转移问题，核心就是推进城镇化建设发展。”叶兵分析指出，随着经济的不断发展，带动了城市化率同步提升，但近两年二三线城市落户政策相对比较激进，这也是值得关注的问题。

关键词三：深入推进新型城镇化，明确中心城市和城市群的关系

“深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展。”在今年政府工作报告中，新型城镇化再次成为重要话题。

公开数据显示，2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。这组数据距离《国家新型城镇化规划(2014?2020年)》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、户籍人口城镇化率达到45%左右的目标已非常接近。

3月6日，国家发展改革委员会何立峰在第十三届全国人大二次会议记者会上指出，中国新型城镇化仍在加快发展。现在全国有600多座城市，400多座是大中城市，其他是小城市。他介绍说，城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

而在今年政府工作报告中还明确指出，要落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。并重点提及了几个城市群的建设要求，包括京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能;高标准建设雄安新区;落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接;将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要等。

“中心城市和城市群的关系，其实和区域联动发展有关。”卢文曦表示，如京津冀、长三角、大湾区等城市之间，有相应的互通、产业间的流动关系，这会使经济更为集约，生产更为高效，能够有效缩短城市之间的落差。

从房地产开发角度来看，中心城市效应已成为企业关注的焦点。同策咨询研究中心总监张宏伟指出，随着资源配套、人口、教育、产业向中心城市集聚，开发企业还是会把主要精力放在国家中心城市和区域中心城市，才能为企业创造更多的业绩;另一方面，一旦核心城市地位得到确认之后，例如入上海周边的昆山、嘉善;南京周边的马鞍山、滁州等，这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动。

关键词四：将群众住房问题与城市主体责任连接起来

政府工作报告首次将解决群众住房问题与城市主体责任连接起来，并提出，“要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

卢文曦表示，住房市场体系是完整的一套机制，除了买卖之外还有租赁等多维度供应渠道。虽然2019政府工作报告中未提到购租并举，但此前的工作会延续下去。

随着近两年来，全国“去库存”任务基本完成，房地产市场已告别高库存积压的阶段，在此时期，如何做好民生工作，解决低收入家庭居住环境成为当下紧要问题。

政府工作报告继续强调群众住房问题，这和此前中央经济工作会议的精神是一致的，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。

“完善住房体系和保障体系的要求，这部分要重点着眼于房地产长效机制的建立。优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，一方面要落实住房发展规划，加强住房和用地供应结构调控，另一方面需加快租赁市场建设，并在差别化住房信贷、税收政策上得到更多体现。”叶兵如是说。

严跃进预计，一城一策的调控将继续，各地会不断推进对楼市调控的考核，估计接下来会有陆续细分政策出台，尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新举措。

关键词五：继续推进保障房与棚改建设

保障民生工程一直是社会较为关心的内容，今年“两会”对保障房、棚改工作的要求是：“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

2018年政府工作报告提出要启动新的三年棚改攻坚计划。根据政府工作报告发布的数据，2018年实际完成棚户区住房改造620多万套。

今年政府工作报告再次提出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

严跃进指出，此次政策明确提到，要对城镇老旧小区进行大力改造和提升，这和过去“棚改”做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、家装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的领域。

他进一步表示，随着“两会”重提棚改，公众对棚户区改造的顾虑也得以打消，棚户区改造肯定会进行，不会“一刀切”。

关键词六：农村土地改革，集体建设用地入市有望全面铺开

今年政府工作报告还指出，要推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。深化集体产权、林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革。改革完善农业支持保护体系，健全粮食价格市场化形成机制，扩大政策性农业保险改革试点。持续深化农村改革，广袤乡村必将焕发新的生机活力。

由此看来，农村宅基地等集体入市，将成为土地改革突破口，这也加速了土地、劳动力的进一步释放。

张大伟指出，从农村土地改革趋势来看，农村土地的价值将得到提高，但短期来看，土地产权发生改变的可能性不大。卢文曦也表示，农村土地改革未来可能会提高农民的收入，同时也给市场的土地供应方式提供了一个新的窗口。

与此同时，农村土地改革的立法进程也在推进之中。3月4日，十三届全国人大二次会议新闻发布会发言人张业遂谈到立法工作时介绍说，农村土地承包法，将所有权、承包权、经营权“三权分置”的重大改革成果用法律形式确定下来，稳定和完善了农村土地承包关系，给土地承包者和经营者吃下了“定心丸”。

通过对比前几年政府工作报告中提及房地产的内容不难发现，今年“两会”关于房地产的相关表述发生了细微变化，篇幅也有所减少。而过去常见的“房住不炒”、“租售并举”等字眼也杳无踪迹。专家指出，这是市场发展的必然结果，说明在持续调控政策下，楼市出现降温，市场亦比较认可当前的局面