三明物业管理条例新法规(全文)

发布时间：2023-09-14 03:34:11

三明物业管理条例2022年新法规暂无公布，请参考最新物业管理条例。

三明物业管理条例新法规(全文)

为进一步加强物业管理工作，提高物业管理服务水平，改善小区居住生活环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》等法律法规规定，结合我市实际，制定本意见。

一、指导思想

坚持以人民为中心的发展思想，以实施党建引领物业服务管理，理顺物业管理工作体制，强化属地管理职责，充分发挥县（市、区）政府、街道（乡镇）和社区居（村）委会在物业管理中的作用，构建“党建引领，街道抓总，各方联动，企业先行”的物业管理工作格局，推动物业管理标准化、专业化发展，逐步实现物业管理的高效率和全覆盖，建设有温度的幸福三明。

二、主要工作

（一）健全和完善物业管理监管工作机制

1.市级加强统筹协调。依托市城市治理领导小组，建立市级物业管理联席会议，成员由市城管局、市场监管局、公安局、住建局、民政局、自然资源局、生态环境局、消防救援支队，各县（市、区）政府以及供电、供水、供气、通信、有线电视等公共服务单位组成，必要时邀请市委组织部、市中级人民法院、检察院等有关单位参与联席会议，负责研究制定全市物业管理相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。联席会议日常工作由市城管局负责。

2.县级负责具体落实。各县（市、区）政府要强化组织领导，形成主要领导亲自部署、分管领导具体落实、各级各部门协同推进的工作格局。建立县级物业管理联席会议，认真研究落实《中华人民共和国民法典》《福建省物业管理条例》等法律法规的新规定、新要求，进一步提高本辖区业委会组建率、物业服务覆盖率，组织街道（乡镇）、社区（村）统筹推进物业管理的监督管理、宣传培训等各项工作，并加强检查考核。

3.街道（乡镇）落实属地责任。街道（乡镇）要建立物业管理“一把手”亲自抓的工作机制，明确物业管理的监督管理工作机构，优化力量配置，统筹做好辖区内物业管理的监督考评工作；负责推进住宅小区业主委员会或小区其他自治组织的成立和换届工作，监督业主委员会或小区其他自治组织依法开展自治管理；负责协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；建立联席会议工作机制、纠纷化解机制，调解处理辖区内物业管理方面的矛盾纠纷、投诉和信访工作。

4.社区（村）抓好日常管理。社区（村）要建立议事协商机制，组织业主委员会或小区其他自治组织、物业服务企业、居民代表等定期开展议事协商，协调解决物业管理问题，调处矛盾纠纷；协助街道（乡镇）对业主委员会或小区其他自治组织履职情况进行监督；协助街道（乡镇）、物业管理主管部门对物业服务企业履约情况进行监督、考评；积极引导业主自治管理，推动小区党支部建设，推动物业服务企业建立党组织。

5.各级职能部门、服务单位联动履职。市、县（市、区）有关职能部门要按照相关法律法规规定，认真履行职责，加强物业管理监督检查，形成密切配合、齐抓共管的工作格局。

（1）城市管理部门：负责组织实施物业管理法律法规，制定本辖区物业管理相关政策；负责物业服务管理选聘活动的监督管理；负责对物业服务企业的服务质量、服务行为（含车辆停放管理、物业公共部分和公用设施设备的使用、管理和维护）进行日常监督检查；负责对住宅专项维修资金进行监管；负责组织对物业服务企业监督考核；指导“四位一体”[社区党组织、社区居（村）委会、业主委员会、物业服务企业]的物业管理新机制建设；负责查处违反《物业管理条例》《福建省物业管理条例》的相关违法行为。

（2）公安部门：指导和督促物业服务企业做好服务区域内公共安全管理、安全防范和流动人口、租赁房屋等治安管理，指导做好服务区域交通秩序管理，查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为。

（3）市场监管部门：会同物业主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作；负责查处物业收费违法行为；负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行监督检查；负责各类市场主体的注册登记，依法依职责查处无照经营行为。

（4）消防救援部门：指导、督促相关部门依法开展消防监督检查工作，依法受理、查处违反消防法律法规的违法行为。

（5）住建部门：负责督促施工单位履行对承建的房屋建筑在保修范围和保修期限内发生质量问题的保修合同义务；将电动车停放场所、充电设施建设纳入消防审核验收。

（6）自然资源部门：负责审查物业服务区域物业服务用房的规划情况，在规划方案中明确公共配套设施（含电动车充电场所）的位置、规模，为物业服务区域内违反规划情况的界定提供技术支持；负责审定物业服务区域公共配套服务用房的规划情况、权属归属及服务区域，按照国家有关法律法规规定，在不动产登记时明确公共配套设施的权属。

（7）生态环境部门：负责指导物业服务企业做好生态环境保护工作，在职责范围内依法查处环境违法行为。

（8）民政部门：负责将物业管理纳入社区治理规划和社区协商范围，会同物业主管部门指导街道（乡镇）加强对业主委员会选举工作的监督和管理，并指导社区居（村）委会积极推进“四位一体”[社区党组织、社区居（村）委会、业主委员会、物业服务企业]的社区物业管理机制建设。

（9）供电、供水、供气、通信、有线电视等公共服务单位：按照供用合同签订的产权归属界面各自负责相关管线和设施设备的维修、养护，积极推动“一户一表”“一户一号”改造，减少中间收费环节。

（二）推进业委会规范化法治化建设

6.建立党组织领导下的业主自治机制。大力推进“近邻党建”，各县（市、区）政府要积极推进居民党员进业委会工作。社区居（村）委会应摸清辖区底数，制定目标计划，推动建设在党组织领导下的小区治理机制，主动引导、推荐符合条件的党员业主或干部按法定程序参选业主委员会委员，确保业委会成员党员数量不断提升。

7.组建临时物业管理委员会。业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可按《福建省物业管理条例》规定，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）委会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，依法代为履行业主委员会的职责。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）委会在收到业主委员会换届申请后，应依法介入、监督指导业主委员会换届工作。

8.完善业主委员会的监督和管理机制。业主委员会应当严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约，规范印章管理和财务管理，实施小区所有事项、资金公示公开制度，社区居（村）委会对印章使用、财务管理予以监督，业主大会、业主委员会印章可由业主大会、业主委员会委托小区党支部或社区居（村）委会保管。严格规范小区公共收益资金管理，公共收益资金使用接受全体业主的监督，街道（乡镇）应当每半年进行一次全面检查，鼓励业主大会或业主委员会在街道（乡镇）监督指导下开设小区公共收益资金账户。

9.推进业主委员会诚信建设。业主委员未按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定履职尽责的，由县（市、区）物业管理主管部门根据《福建省物业管理条例》第七十七条规定，责令限期改正，没收违法所得，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以罚款，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）构建质价相符的物业服务市场环境

10.建立健全物业管理制度。建立健全物业管理各项制度，完善物业服务管理参考标准，制定管理规约、业主大会议事规则示范文本、物业服务合同示范文本、前期物业服务合同示范文本等，将党建引领物业管理活动、选聘续聘物业服务企业规则、重大事项表决规则等内容写入示范文本，指导规范物业服务各方行为。

11.多方参与规范承接查验工作。新建住宅物业交付使用前，建设单位应当按规定组织社区居（村）委会、业主代表、物业管理行业协会或专业机构参与承接查验工作，建设单位聘请其他专业机构参与的，社区居（村）委会可以委托物业管理行业协会一同参与监督。对承接查验发现的问题，物业服务企业应当书面通知建设单位及时解决并复验，直至办理物业交接手续，确保物业服务能正常开展；建设单位未整改落实的，新建物业不得移交给物业服务企业，街道（乡镇）应当配合物业管理主管部门开展监督工作。建设单位拒绝组织承接查验或不按要求整改存在问题的，由各县（市、区）物业管理主管部门按相关规定给予行政处罚，并将处罚情况抄告住建部门，由住建部门依法将相关建设单位纳入住建领域信用评价系统。

12.加强住宅专项维修资金管理。按照“取之于业主，用之于业主”的总体要求，提高住宅专项维修资金缴交率，加快完善住宅专项维修资金管理相关政策，重点围绕完善基础数据、提高使用效率、改善存储方式、推进维修资金补建和续筹等方面健全机制，简化资金申领流程，特别是紧急情况下使用专项维修资金的流程，按要求将消防、给排水等基础设施改造及电梯大修改造列入专项维修资金使用范围。专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，专项维修资金管理部门要及时向业主和业主委员会发出续交通知，业主委员会要督促业主续交。

13.加强物业服务市场监管。完善物业管理专家库建设，做好对物业服务企业“双随机”检查，健全常态化监管机制，加强执法检查，发现问题及时督促整改。通过履约考评完善物业服务企业信用评价体系，落实分类奖惩制度，将物业服务企业信用情况作为选聘续聘的重要指标，加强物业服务企业选聘和退出管理机制建设。持续开展物业管理领域扫黑除恶专项斗争，推动行业健康有序发展。

14.扶持物业服务行业高质量发展。建立和完善公开透明、质价相符的物业服务市场机制，推动物业服务专业化、连锁化、品牌化发展。鼓励物业服务企业多样化、多元化经营，采用现代信息技术手段，大力发展智慧物业。建立优质物业服务企业发展激励机制，以企业的在管面积、从业人数、税费缴纳、智慧建设及获奖情况等为指标，每年进行评定并给予政策扶持或资金奖励，逐步提升我市物业服务行业的社会形象。

15.发挥行业协会作用。建强物业行业协会，指导物业行业协会加强对物业服务企业和从业人员的行业自律性监管，推进物业服务企业党建工作；定期更新行业服务标准、公布物业服务收费市场动态信息；开展业务培训，提高专业能力和服务水平；开展并公布物业服务质量评价，协助主管部门开展物业服务企业信用评价；鼓励物业服务企业之间通过合作优势互补，形成品牌效应。

16.推进老旧小区提升改造。完善老旧小区基础设施建设，推动无物业管理的老旧小区引入物业服务。推动电动车（摩托车、自行车）集中充电点建设，整治电动车（摩托车、自行车）违规充电、违规停放问题。鼓励县（市、区）政府组建企业化物业服务实体，将物业服务融入社区治理。对参与老旧小区物业服务的企业，进行通报表彰，并根据相关规定纳入信用记分。加强小区内停车资源管理，鼓励有条件的小区停车泊位资源统一纳入智慧停车系统。

17.推动建设绿色生态小区。自然资源、住建等相关部门在规划建设及验收住宅小区项目时，要确保小区绿地率，避免幕墙的光污染问题，尽可能采用绿色环保材料；各县（市、区）政府在老旧小区改造过程中，要将绿色生态理念贯穿改造全过程；物业服务企业要将绿色、节能、宜居融入物业管理内容，依法依合同做好优化绿植养护、推进垃圾分类、完善停车设施、减少公摊水电浪费等方面工作，提高生态小区物业管理水平。

（四）提升物业管理信息化智能化水平

18.夯实物业基础信息。住建、自然资源等部门配合提供物业管理项目的房屋信息等，通过数据共享实现互联互通。物业管理主管部门要不断收集、整合和修正相关信息，完善物业管理项目房屋数量、面积、户数、建成年代、专项维修资金情况等基本信息，充实完善物业管理数据库。

19.建设物业管理信息系统。充分利用信息化手段加强物业管理，建成涵盖部门管理、房屋信息、业主信息、企业信息、业主委员会运行、专项维修资金管理等模块的物业管理服务系统，实现物业缴费、监督评价、公示公开、维修审批等项目网上办理功能。推进业主投票表决电子化，经身份认定的业主账号产生的投票结果认定为业主本人投票，提高表决效率。

三、保障措施

（一）加强组织领导。各县（市、区）要加强对物业管理工作的组织领导，县（市、区）领导亲自抓，街道（乡镇）领导具体抓，社区（村）主干协同抓，各级各部门密切配合，形成层层抓落实的工作机制；要结合本意见和地方实际，制定细化措施，按照赋权、下沉、增效的工作要求，在资金、人员力量等方面加大对街道（乡镇）的支持力度。

（二）加强宣传引导。加强舆论引导，各新闻媒体单位要加大对物业管理工作的正面宣传力度，对严重违法违规行为和现象予以曝光，客观报道物业服务纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履约守规，理性维权。

（三）勇于创新突破。物业管理工作涉及千家万户，涉及人民群众切身利益。有关部门要主动作为、勇于担当，鼓励基层单位在一线工作中，主动探索，改革创新，总结经验，交流推广，推动物业管理不断实现新的发展。