物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法规规章规定，结合市区实际，制定本办法。
第二条 本市区行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 新建住宅区应当实行物业管理，在开发建设中应综合考虑物业管理和社区建设的需要。
市区原有的未封闭管理的住宅小区，由各区政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。也可以由社区行使物业管理权，实施业主委员会和社区合二为一的管理模式。
第五条 市建设行政主管部门负责市区物业管理行业的监管工作，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。
婺城区、金东区建设行政主管部门具体负责各自行政区域物业管理的监督管理工作。
公安、行政执法、工商、环保、物价、规划、民政等部门应当按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作，协同实施本办法。
公安部门负责指导业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安消防工作;指导物业服务企业划分停车位及行车路线，明确停放要求;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放有毒(害)等危险品车和油罐车(化学品车)的行为，依据《消防法》及易燃易爆物品存放等相关法律规定进行管理;根据《道路交通安全法》的规定依法处置物业管理区域内的交通事故;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
城市管理行政执法部门负责物业管理区域内违反市政公用、园林绿化、市容市貌、违章搭建，建筑施工、娱乐、“三产”噪声及饮食服务业油烟、废气超标等违法行为的查处。
工商部门负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、擅自变更经营(办公)场所等行为。
环保部门负责物业管理区域内因工业企业引发的噪声、废气超标等违法行为的查处。
物价部门负责制定物业服务收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为。
街道办事处(乡镇政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。街道办事处(乡镇政府)和社区(村)居民委员会应当配合物业管理部门或者受其委托调解业主、非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
第二章 业主自治管理
第六条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行规定的职责。业主人数较多的，可推选业主代表，组成业主大会。业主代表应由业主大会筹备组织推荐候选人，经民主选举产生。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域由物业所在地的区级建设行政主管部门会同街道办事处(乡镇政府)根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域的划分情况，报市建设行政主管部门备案。
第九条 凡具备召开首次业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当及时组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。区建设行政主管部门应当会同街道办事处(乡镇政府)、社区(村)居民委员会指导业主大会筹备组开展相关工作。
业主大会筹备组由业主推荐的代表和建设单位、社区(村)居民委员会的代表组成。其中社区(村)居民委员会、建设单位代表各1名、业主代表3-5名。筹备组的组长可由居民委员会代表担任。筹备组的业主代表由业主推荐或居民委员会推荐公示后产生。
第十条 业主大会筹备组应负责做好下列工作：
(一)确定首次业主大会或业主代表大会召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定由业主代表参加业主大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表;
(五)确定业主委员会委员候选人产生办法、名单;
(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作;
(七)主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十二条 首次业主大会除了行使条例中规定的职权外，还应审议通过以下事项：
(一)业主大会议事规则和管理规约;
(二)业主委员会日常工作权限;
(三)业主委员会选举办法;
(四)物业服务企业的选聘办法;
(五)物业的有关公共管理规定;
(六)选举产生业主委员会。
第十三条 业主委员会人数根据物业管理区域规模大小确定，一般由5-15人(单数)组成。
首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，向物业所在辖区建设行政主管部门备案，并告知物业所在地社区(村)居民委员会。
业主委员会成员应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益、模范遵守业主大会议事规则及业主公约和带头履行业主义务的产权人。
第十四条 业主委员会履行以下职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)督促业主按时交纳物业服务费;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会委员每届任期一般为3年至5年。具体任期由业主大会约定，可连选连任。业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主代表、业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，区建设行政主管部门、街道办事处(乡镇政府)、社区(村)居民委员会应当指导、督促其进行换届改选。
业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，物业服务企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。
第十六条 业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应当以书面的形式及时在本物业区域内公告。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第十七条 物业所在辖区的区建设行政主管部门、街道办事处(乡镇政府)、社区(村)居民委员会负责指导业主委员会开展日常工作，符合条件的居民委员会负责人可在住宅区业主委员会内兼职。
第十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经物业管理部门、居民委员会建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并在物业管理区域内予以公告：
(一)不再是本物业管理区域业主的;
(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)无正当理由连续3次以上缺席业主委员会会议的;
(五)因疾病或其他原因丧失履行职责能力的;
(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(七)在所聘请的物业服务企业工作或领取报酬的;
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起7日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十条 经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按规定召开业主大会临时会议的，区建设行政主管部门、街道办事处(乡镇政府)、社区(村)居民委员应当指导业主召开。
第二十一条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十二条 物业管理区域内，应建立由物业主管部门、街道办事处(乡镇政府)、社区(村)居民委员会、公安派出所、业主委员会或业主代表、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处(乡镇政府)负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的纠纷和疑难问题以及社区精神文明、构建和谐社会的基础性工作。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：
(一)业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的;
(二)业主提议召开业主大会临时会议，但业主委员会不依法召集的;
(三)业主对业主委员会不信任，要求进行换届选举的;
(四)业主委员会的行为损害了广大业主利益的;
(五)发生其他影响物业管理区域稳定的情况;
(六)社区开展精神文化，构建和谐社会等活动。
