物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
第一章 总则
第一条为了规范物业管理活动，维护物业当事人的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本实施细则。
第三条本实施细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人(含商品房预告登记的权利人)。
本实施细则所称使用人，是指房屋的实际使用人和承租人。
本实施细则所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。
各县(市、区)房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。
街道办事处、乡镇政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作;负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评，调处矛盾纠纷。
建设、规划、城管、工商、物价、公安、司法、民政等部门按照各自职责范围，协同实施本细则。
(一)各县(市、区)政府
负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督;协调解决小区管理中的综合性问题;督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会筹备组人选关，并落实考核工作。
(二)房产行政主管部门
负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理;对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管;主动依靠街道(乡镇)，做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作，指导其日常运作;依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。
(三)规划行政主管部门
负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施;依法查处住宅小区内的违法建筑及外立面开墙破洞行为。
(四)建设行政主管部门
负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理;协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾;负责物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾;负责物业管理区域内污水排放，燃气管道设施的检修、维护工作。依法查处毁绿行为。
(五)城管行政主管部门
负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处;负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督;负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处;加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。
(六)公安行政主管部门
指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾;加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。
(七)物价行政主管部门
确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
(八)环保行政主管部门
负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
(九)工商行政主管部门
加强企业登记审查，对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记。
(十)质监行政主管部门
对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
(十一)民政行政主管部门
落实街道(乡镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。
(十二)物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。
第五条各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章 业主及业主大会
第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督住宅专项维修资金的使用执行情况;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主应当履行下列义务：
(一)遵守国家和地方相关物业管理的规定;
(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(三)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(五)按照合同约定按时交纳物业服务费用;
(六)按照有关规定交纳住宅专项维修资金;
(七)配合物业服务企业的服务活动;
(八)法律、法规规定的其他义务。
第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的.业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府的指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主或者业主人数较少且全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
第十一条业主大会成立条件成熟的，建设单位应当书面告知物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文书资料。建设单位未及时书面告知，业主向县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府提出召开首次业主大会的书面要求。
县(市、区)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的15日内，会同街道办事处或乡镇政府指导建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组组成人员为5名(社区居委会、建设单位各1名，业主代表3名)。业主代表由业主共推，但必须是模范履行业主义务，有事业心、公益心和服务时间的业主，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处或乡镇政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。筹备组活动由社区居委会牵头组织。
第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府，县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府可以根据实际情况派代表参加。
筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。
第十三条业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约;
(三)选举业主委员会委员或更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项;
(八)法律、法规规定的其他职责。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的县(市、区)政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇政府责令其限期召开。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主本人不办理书面委托，又不参加投票的视为弃权。
第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。
业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力，身体状况良好的本物业管理区域内的业主;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第十八条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十九条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
(一)召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(二)经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;
(六)建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责，业主委员会要正常地开展工作;
(七)根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务;
(八)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职，由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名，30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。
业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第二十一条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向县(市、区)物业管理行政主管部门备案，并将选举结果通过社区居民委员会告知所在地街道办事处或乡镇政府。
业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;管理规约;业主委员会成员名单和基本情况。
第二十二条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，物业所在地的县(市、区)政府房产行政主管部门和街道办事处或乡镇政府应当督促、指导其换届工作。
业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇政府可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十三条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第二十五条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
(一)业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业服务企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
(二)物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。
(三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督、质询。
第二十七条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇政府组织召开。
