物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
为进一步加强城市物业管理工作，规范物业管理市场，根据《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定以下指导意见：
一、城市住宅小区物业管理按照现状分为三类：物业服务企业管理的住宅小区、机关企事业单位自建自管的住宅小区、居民自助管理（自管、弃管）的住宅小区。
市房产行政主管部门、城市管理行政执法部门和各区人民政府负责城市物业服务的监督管理工作。
供水、供电、供气、供热、排污及通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施、设备维修、养护责任。
二、物业服务企业管理的住宅小区，应当严格按照《物业管理条例》等相关规定做好物业区域内的服务管理工作。
市房产行政主管部门负责组织指导全市物业服务企业按照有关规定成立物业管理协会。物业服务企业应为物业管理协会成员，按照《协会章程》提供物业企业服务诚信保证。
三、机关企事业单位自建自管的住宅小区（包括出文为挂靠机关企事业单位开发建设的住宅小区），由相关机关企事业单位负责综合管理服务，包括小区内卫生保洁、绿化、房屋维修维护和小区内道路、广场维修等。
机关企事业单位移交自建自管住宅小区物业管理前，应对小区房屋、配套设施进行维修。同时，将竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网、工程竣工验收等资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业管理所必需的资料移交给市房产行政主管部门。
四、居民自助式管理（自管、弃管）的住宅小区。对不具备实行物业管理条件的住宅小区，由开发建设单位或其主管部门负责房屋的维修维护、小区保洁等物业服务；原开发建设单位无能力提供小区保洁服务的，由其提供相应的服务费用，由各区政府和市、区环卫部门共同负责小区卫生保洁，楼内卫生由社区组织、居民选聘卫生员负责清洁。
原开发建设单位破产、退出我市市场或下落不明的，其小区房屋公共部位、共用设施维修维护所需资金从其房屋专项维修资金中列支，未收缴房屋专项维修资金的，由小区业主共同分担维修维护费用，市政府列专项资金予以补贴。房产主管部门负责组织维修维护，社区配合。
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、排污、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
五、原小区有物业管理服务工作、实施集中供热热网工程并网的住宅小区，由供热单位负责小区物业管理服务工作。小区业主委员会也可以选聘其它物业服务企业管理小区的物业。
六、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主违反物业服务合同约定，不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。新闻媒体予以舆论监督。
物业服务企业未履行或未完全履行物业服务合同的，应承担相应的违约责任，同时违反行政管理规定的，由市房产行政主管部门依据《物业管理条例》予以处罚。
七、房产行政主管部门应当及时受理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
社区应发挥小区管理服务主体作用，监督机关企事业单位直管小区物业服务情况，同时承担自助式管理小区的管理责任。
八、机关企事业单位自建自管住宅小区、居民自助式管理小区应逐步过渡到物业管理。
九、城市管理行政执法部门应对小区内私建乱盖、乱摊乱放、噪声污染、私设废品收购点等行为进行日常监督检查，并按有关规定予以处罚。
十、对旧住宅小区提倡采取市场化运作方式，在符合城市规划、房屋安全等条件下，通过适当完善商用设施，逐步落实物业服务用房。
十一、住宅建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市房产行政主管部门依据《物业管理条例》的规定予以处罚。
十二、对功能缺失、质量低劣、存在问题的已建20年以上的旧住宅小区房屋适当给予优惠政策，鼓励开发改造。
十三、新建住宅小区必须在办理验收备案和小区配套设施完善后方可投入使用。违反规定的，由建设行政主管部门依据《城市建设开发经营条例》的规定予以处罚。
十四、新建住宅小区实行前期物业管理制度。
