物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》以及国家发展改革委《机动车停放服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理部门登记注册并经物业管理行政主管部门核准资质等级的物业服务企业，为业主、物业使用人提供社会化、专业化物业服务收费活动的管理与监督。
本办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第三条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门依据国家有关规定，制定全市物业服务收费的政策，指导全市物业服务收费管理工作。
县（市、区）政府及新城区、高新区管委会价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照管理权限负责本行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。
第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费价格通过市场竞争形成。
第五条 物业服务企业开展物业服务收费应当遵循合理、公开、诚信以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点，以及所提供服务的项目、内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
前期物业服务收费（不含以招投标方式确定的物业服务收费）、或未成立业主大会（业主委员会）的住宅公共性物业服务收费，实行政府指导价。
非住宅、公寓、别墅区的物业服务收费，通过招投标方式确定的物业服务收费，业主大会（业主委员会）与物业服务企业协商约定的物业服务收费，以及满足单一业主或物业使用人开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价。
实行市场调节价的，收费方式及收费标准由双方当事人遵循平等、自愿的原则在物业服务合同中约定。
第七条 住宅公共性物业服务收费采取包干制的，根据住宅的公共性服务内容、服务要求和质量标准及设施设备配置等情况，物业服务收费分为：综合管理服务收费、物业共用部位共用设施设备的日常运行和维护服务收费、物业管理区域绿化养护服务收费、物业管理区域清洁卫生服务收费、物业管理区域秩序维护服务收费等五项。
住宅公共性物业服务收费采取酬金制的，预收的物业服务资金的使用和管理由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第八条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，制定主城区住宅物业服务收费政府指导价标准，并向社会公布。
县（市）、石龙区政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，根据当地实际情况，制定本地住宅物业服务收费政府指导价标准，并向社会公布。
政府指导价标准实行动态管理，将根据服务成本变动、最低工资标准调整、物价上涨等因素定期调整。
第九条 住宅物业管理区域内的具体物业服务收费标准，应按照质价相符、优质优价的原则，由业主或建设单位与物业服务企业协商选择服务子项目，并在物业服务合同中约定。物业服务收费标准为各物业服务子项目收费标准的总和。
第十条 实行政府指导价的物业服务收费，建设单位或业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，其服务标准和收费标准，由物业服务企业报县（市、区）物业管理行政主管部门、价格主管部门备案。
第十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十二条 因建设单位分期开发、分批交付使用，使得住宅物业管理区域内绿化、道路等物业配套设施不能同时交付使用的，物业服务企业应按物业服务费的80%向业主收取，差额部分由开发建设单位向物业服务企业补偿。
已办理交付手续但尚未装修使用的物业服务收费，应当按物业服务费的80%收取。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润等部分构成。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
1．服务管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3．物业管理区域清洁卫生费用（不包括城市垃圾处置费）；
4．物业管理区域绿化养护费用；
5．物业管理区域秩序维护费用；
6．办公费用；
7．物业服务企业固定资产折旧；
8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9．经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
第十四条 住宅二次供水、供热等设施设备的运行维护费用，按国家有关规定执行。
第十五条 物业服务费根据房屋法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准；未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。
第十六条 物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取，自办理交房手续之日的次月起由业主按月交纳。经双方约定可以委托金融机构借助社区物业卡等银联金融IC卡代收代缴物业服务费。
第十七条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十八条 物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。
第十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后，应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受广大业主的监督。
第二十条 物业管理区域内的车辆停放服务收费，包括专有停车位（库）服务收费、公共停车场服务收费、临时停车位服务收费及车辆特约管理服务费。
专有停车位（库）服务费、公共停车场服务费、临时停车位服务费实行政府指导价，具体收费标准由价格主管部门制定。车辆特约管理服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业协商并签订车辆管理服务合同约定。
已购买（或租赁）的规划停车位（库）为专有停车位（库），可收取专有停车位（库）服务费；住宅小区内规划的公共停车场可收取公共停车场服务费。
物业服务企业征得相关业主、业主大会同意，利用住宅小区内业主共有的道路、绿地、广场等公共场地设立临时停车场或划定临时停车位，提供停车服务，可收取临时停车位服务费。
第二十一条 业主或物业使用人对房屋装饰装修时，物业服务企业实施管理并提供服务的，按照装饰装修管理服务协议可收取以下费用：
1．装饰装修垃圾清运费用。房屋装饰装修产生的垃圾，应由业主按照规定时间和要求自行清运；也可委托物业服务企业清运。委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，清运费标准应在政府指导价的范围内，由业主和物业服务企业在协议中约定。
2．出入证件制作费。为了便于对出入物业管理区域的人员实施管理，物业服务企业可对装修工人的出入实行持证限期管理。出入证件免费使用，到期缴回，不得转借他人。证件丢失或埙坏的，可收取一定的证件制作费。
3．修复保证金。业主或物业使用人对房屋装饰装修时，物业服务企业可收取修复保证金。业主装饰装修期间损毁共用部位、共用设施设备的，应承担修复赔偿责任。当责任人拒绝修复时，物业服务企业应组织修复，修复费用从保证金中扣除，余额部分应在修复完成后一个月内退还。修复保证金不足以抵扣修复费用的，物业服务企业可对责任人依法追缴。没有发生损毁行为的，应在装饰装修工程完成后一周内退还。
第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当直接向业主或物业使用人提供服务和收费，也可委托金融机构代收代缴相关费用。需要委托物业服务企业提供终端维护服务和代收费用的，委托单位应当与物业服务企业签订委托合同，物业服务企业可向委托单位协商收取一定的费用。
第二十三条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置或收费地点，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费起始时间、收费依据和代收的水、电、气、热、通信、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，价格举报电话12358，物业管理政务服务热线2636110等进行公示，接受业主的监督和质询。公示方式可以为公示栏、公示牌、收费手册、收费表、收费清单、多媒体终端查询等。
当物业服务收费的标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。
第二十四条 物业服务企业应按规定向业主或物业使用人收取物业服务费。未经业主委托，物业服务企业自行提供其他服务收取费用的，业主有权拒绝交纳。
第二十五条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为约定业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用，也不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
第二十六条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额交纳物业服务费用。物业服务企业也可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第二十七条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。
第二十八条 对物业服务企业擅自设立收费项目和收费标准，或不按规定实行明码标价，以及降低物业服务标准、造成质价不符等违反相关法律法规的，由县（市、区）价格主管部门和物业管理行政主管部门依法予以处罚。
第二十九条 新型农村社区物业管理服务收费可参照本办法执行。
第三十条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
