物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
莱芜市住宅物业服务收费管理办法
第一条为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理适用本办法。
第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第六条市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定，制定全市住宅物业服务收费政策，负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。
第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定基准价格及浮动幅度，报市人民政府批准并定期向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。
第八条普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
物业服务等级收费标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。
第九条普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
第十条物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。
第十一条物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。
第十二条因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应适当减免，减免比例不低于30%，具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
第十三条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。
业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。
第十四条物业服务费按房屋所有权证记载的产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收，房屋所有权证暂未办理的，按购房合同载明的面积计收，待房屋所有权证办理后，根据房产证载明面积多退少补。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务收费标准收取。
第十五条房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的，从其约定。
第十六条车位租赁费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定基准价及浮动幅度，报市人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。
第十七条物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
车位未停放车辆空置一年以上的，经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后，停车服务费按照收费标准的70%收取。
第十八条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地划定的停车位停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。业主大会成立前，经半数以上业主同意，车位场地使用费收取标准可参照我市制定的车位租赁费标准执行。
停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用，可依照物业合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例由市物价主管部门会同物业主管部门核定。
车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行，并接受全体业主监督。
第十九条物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可适当收取工本费；对业主或物业使用人实行电子门禁系统管理的，应当至少为每户业主或物业使用人免费配置3张门禁卡，因增加、遗失、损坏需要补办证（卡）的，可适当收取工本费。除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等其他任何费用。
第二十条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。
第二十一条供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第二十二条业主或者物业使用人对其物业进行室内装修的，应与物业服务企业签订装修协议，明确装修产生建筑垃圾堆放地点及清运费用、装修保证金收取和退还等事项，具体标准由双方协商确定。
第二十三条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
第二十四条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
第二十五条物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
第二十六条物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第二十七条物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务，其收费标准由双方协商约定。
第二十八条价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。物业服务企业应按照价格主管部门的要求，如实反映情况，报送相关资料。
第二十九条价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制服务并收费的；
（五）不按规定实行明码标价的；
（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。
第三十条本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
第三十一条其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
