各县（市、区）物价局、住房和城乡建设局：
为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，我们制定了《韶关市物价局、韶关市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》，并经市法制局合法性审查（韶法审〔2014〕7号），现印发给你们，请认真遵照执行。
韶关市物价局
韶关市住房和城乡建设局
8月1日
关于物业服务收费管理实施细则
第一条为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主（物业使用人）和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合我市实际，制定本细则。
第二条本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第五条市、县（市、区）政府价格主管部门与住房和城乡建设主管部门是物业服务收费的主管部门，负责辖区内的物业服务收费监督和管理工作。
第六条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。
别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价，由市场形成价格。
第七条业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业酬金。
第八条市级政府价格主管部门会同市级住房和城乡建设主管部门，根据国家和省的有关价费政策，依法定调全市政府指导价管理的物业服务收费标准（基准价及浮动幅度）。
各县（市、区）政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门在市级公布的物业服务收费标准（基准价及浮动幅度）内，按不同类型及服务等级水平制定本辖区内的物业服务收费标准，并报市级政府价格与住房和城乡建设主管部门备案。
第九条物业服务成本或物业服务支出的构成：
（一）管理服务人员工资、社保、医保和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域绿化养护费用；
（四）物业管理区域秩序维护费用；
（五）物业管理区域清洁卫生费用；
（六）物业共用部位，共用设施及公众责任保险费用；
（七）办公费用；
（八）管理费分摊；
（九）物业服务企业固定资产折旧；
（十）经业主同意的其他费用。
第十条物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对物业服务企业公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
第十一条物业共同部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
专项维修资金的使用按照所在地政府住房和城乡建设主管部门的有关规定执行。
第十二条住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明等共用设施设备产生的水电费可按约定的方式向全体业主（物业使用人）合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、经营活动等水电费不得向业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用应单独列账，在收取分摊费用前及时向业主公示共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准加价混合统收。
设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定的方式向业主合理分摊。
第十三条实行政府指导价的物业服务收费实行备案制度。
（一）实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在所在地政府价格与住房和城乡建设主管部门核定的物业服务收费标准范围内，根据物业服务等级和管理水平与业主以合同形式确定，并报当地价格主管部门备案。
（二）前期的住宅物业服务收费，应在所在地政府物业服务收费标准范围内，由建设单位与其通过招投标或者协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，在前期物业服务书面合同中约定物业服务收费标准，并到物业所在地政府价格主管部门备案。没有得到备案前，物业服务企业不得向业主收取物业服务费。办理物业服务收费备案时，物业服务企业应提交如下资料：
1、物业服务收费备案申请书（一式两份）；
2、物业服务收费备案表；
3、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证复印件（提供原件核对）；
4、物业服务合同（协议）复印件（提供原件核对）。
（三）物业服务企业因服务质量，成本变化，合同期限，以及政府指导价标准等原因需要调整收费标准的，应委托有资质中介机构审核物业服务成本情况，向广大业主公示，并通过召开业主大会或书面征求业主的意见，经占总户数过半数和占建筑物面积过半数的业主同意后，与业主重新签订物业服务合同确定，并报当地价格行政主管部门备案。其中，物业服务企业因服务成本的增加和服务质量、服务档次、管理水平的提高，确需超过政府指导价水平的，应当提供前3年的物业服务成本监审报告报当地政府价格主管部门核定。
住宅小区依法成立业主委员会后，物业服务企业应持当地住房和城乡建设主管部门对成立业主大会的备案回执，到原备案的价格主管部门办理注销物业服务收费备案手续。
第十四条物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按物业买卖合同中约定的建筑面积计收。
业主自有产权的车位的物业服务费按车位数量计收；自有产权的独立停车库按建筑面积计收。已收取车位、车库物业服务费的不准收取车辆停放保管服务费。
第十五条建设单位依合同交付物业后，业主应按合同的约定交纳物业服务费。逾期不交纳的，物业服务企业可依法追交。
业主对建设单位符合交付使用条件而拖延接收的物业，其物业服务费应按《商品房买卖合同》的约定交纳。
建设单位出售物业时，已经承诺或者约定减免业主的物业服务费，由建设单位承担。
物业已竣工尚未出售或已出（预）售但尚未交付给业主使用的，其物业服务费由建设单位承担。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费。
第十六条物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位向业主收取的有关费用，物业服务企业如接受委托代收，可向委托单位收取手续费，手续费的具体标准由双方协商确定。
新建商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱、消防等建设费用,一律计入开发建设成本之中，建设单位及物业服务企业不得在房价之外另行收取。不得向业主收取手续费或水电周转金。新建小区供电、供水、供气应实行抄表到户。
第十七条前期物业服务合同应载明物业服务内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。在已取得预售许可或现房销售的基础上，前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容须在物业销售期间在交易场所醒目位置进行公示。
第十八条业主对物业进行室内装修时，应与物业服务企业签订室内装修管理服务协议，明确装修期间各方的权利和义务。
（一）装修期间，物业服务企业可向业主或装修企业收取不高于3000元/户的装修保证金（押金）。装修保证金（押金）用于修复装修期间损坏的公共部位、共用设施设备和承担违约责任。装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏，或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备且无违约责任的，经双方确认后，物业服务企业应在10日内全额退还装修保证金（押金）。
（二）装修产生的垃圾和余泥渣土可由业主自行清运，也可委托物业服务企业清运。物业服务企业受委托可收取清运费不高于500元/户。物业服务企业不得以统一管理为由强行收取垃圾和余泥渣土清运费。
（三）物业服务企业对装修人员出入实行持证管理的，可收取出入证工本费，具体标准为纸质不高于5元/证，智能卡不高于20元/卡。
（四）物业服务企业不得使用排它性的手段或措施，限制业主自主选择装修企业或强制为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员，更不得擅自收取相关费用。
（五）物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务费用由双方协商确定。
除上述情形外，物业服务企业不得再向业主或装修企业收取装修管理费等各种与装修有关的费用。
第十九条实行出入证管理的住宅小区，物业服务企业应免费为每户业主配置不少于3张出入证（含IC卡）、1张车辆停放证（含IC卡）（如小区出入证与车辆停放证合二为一的，免费配置的IC卡数不少于3张）。
业主要求多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本收取工本费：纸质出入证不高于5元/张，IC卡出入证不高于20元/张。
第二十条利用物业共用部位，共用设施设备（含住宅小区道路、绿地或者其它场所进行停车收费）进行经营的，所得收益依法归全体业主共有。其收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业管理区域内的车辆停放保管服务收费，按市、县（市、区）车辆停放保管服务收费管理的有关规定执行。
第二十一条物业服务收费按规定实行明码标价，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、服务咨询电话、价格举报投诉电话等在物业管理区域的显著位置进行公示，自觉接受有关管理部门的检查和业主的监督。明码标价方式由所在地政府价格主管部门负责监制。
第二十二条物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规、规章和政策规定，建立健全财务管理制度，加强价格自律，自觉规范价格行为，为业主提供更优质的服务。
第二十三条对物业服务收费有争议的，业主（物业使用人）、业主委员会或物业服务企业，根据事权责任可向物业所在地政府价格或住房和城乡建设主管部门反映，并协商调解。
第二十四条物业服务企业有下列行为之一的，政府价格主管部门应依法查处：
（一）未经当地价格主管部门批准，超过当地政府指导价标准收费的；
（二）擅自设立强制性收费项目的；
（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；
（四）不按规定备案的；
（五）不执行本细则第十条、第十五条、第十六条规定，擅自提高物业服务收费标准，扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
（六）其他违反价格法律、法规、规章和政策规定的。
第二十五条对社会反映强烈，明显不合理的物业服务收费，县（市、区）政府价格主管部门未及时纠正的，上级政府价格主管部门有权责令改正，并通报批评。
第二十六条本细则由市级政府价格主管部门会同市级政府住房和城乡建设主管部门负责解释。
第二十七条本细则自发布之日起执行，有效期5年。凡此前规定与本细则相抵触的，以本细则为准。
