连云港市物业服务收费管理实施办法
第一章总则
第一条为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条本办法适用于连云港市行政区域内的物业服务收费行为及监督管理活动。
第三条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定物业服务收费管理办法，指导全市物业服务收费的管理工作。
第四条本办法所称物业服务收费，是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、车位（库）租金、特约服务费、代办服务费等。
第五条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理的原则，坚持服务内容、服务质量、收费标准相适应，根据服务成本、法定税费和合理利润确定，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业（指业主、业主大会、物业管理委员会选聘物业服务企业或成立自治组织接管物业前）公共服务收费、普通住宅物业管理区域的汽车停放费、车位（库）租金等实行政府指导价。
业主大会或物业管理委员会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，以及非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定。
第七条物业管理区域内已竣工但尚未售出或者因建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，其物业公共服务费和代收代交费用由建设单位全额交纳。
已符合房屋交付使用条件，但因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月（含）以上未入住的或入住后连续6个月（含）以上未使用的空置物业，业主应在空置前向物业服务企业书面备案，其物业公共服务费和代收代交费用按合同约定标准的70%交纳。业主在装修装饰期间应全额交纳物业公共服务费和代收代交费用。业主大会或物业管理委员会成立后，由业主大会或物业管理委员会与物业服务企业约定。
第二章物业公共服务收费管理
第八条物业公共服务费，是指物业服务企业或物业自治组织按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第九条实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，按住宅类型和托管面积制定相应的物业公共服务等级标准以及基准价与浮动幅度，并向社会公布（见附件1、附件2）。
价格主管部门应会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共服务收费基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
第十条在业主、业主大会或物业管理委员会选聘物业服务企业前，普通住宅的建设单位应在本办法公布的政府指导价范围内，通过公开招投标等合法方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。
价格主管部门应对开发建设单位、物业服务企业通过招投标等合法形式确定的物业服务价格行为进行监督，物业服务企业应在签订前期物业服务合同后30日内分别到价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、中标通知书、物业服务合同、合同备案证明、备案申请等材料。
第十一条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
第十二条业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业应将收费标准向价格主管部门申请备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、物业服务合同、合同备案证明、成立业主委员会或物业管理委员会相关资料、备案申请等材料。
第十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第十四条物业公共服务费的计费面积，以产权登记面积为准，尚未登记的暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起交纳物业公共服务费用。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
第十五条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十六条物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其他费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。
第十七条对已实施物业管理的小区，物业服务企业负责区域内的环境卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取，环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运等后续费用支出。
第十八条业主在办理新房交付手续时，应当按产权面积向物业服务企业交纳每平方米2.5元的房屋装饰装修管理服务费。
非普通住宅和非住宅房屋装饰装修管理服务费收取标准，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位协议约定。
房屋装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾（不含拆除墙体）的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助装修过程中涉及的各相关主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。装修人员出入证等不得收费。
在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积收取建筑垃圾清运费用，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主协商确定。
业主对普通住宅二次及以上装修，房屋装饰装修管理服务费按规定标准收取。
第十九条住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第三章车辆停放收费管理
第二十条物业管理区域内经规划许可或业主大会依法增设的车位（库），按照类别和专属权益，分为业主共有车位（库）、业主专有车位（库）、人防车位、建设单位车位（库）等。物业管理区域内用于停放汽车的车位（库），应当首先满足本小区内业主的停车需要。
物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（库），应当区别车位（库）的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位（库）租金，收费项目应当与服务内容相适应。
第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。
第二十二条建设单位车位（库）可通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位（库），应当优先出租给本小区内业主；业主要求承租车位（库）的，建设单位不得只售不租。
第二十三条依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。
利用人民防空工程收取的租金、汽车停放费收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法按照省、市有关规定执行。
第二十四条汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构（以下简称物业服务企业）接受业主委托，对公共、共用的车位（库）及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用，包括用于车位（库）的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
车位（库）租金是指车位所有权人或管理者将车位（库）采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
第二十五条住宅小区汽车停放费和车位（库）租金实行政府指导价。由价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定普通住宅汽车停放费和租金基准价及浮动幅度，并向社会公布（见附件3）。
业主对汽车停放有保管或其他服务要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自主约定服务内容、服务标准和收费标准。
第二十六条汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。
需要调整收费标准的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行。
第二十七条车位（库）租金由车位（库）所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。
需要调整租金标准的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。
第二十八条在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车收费由物业服务企业根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。
对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
第二十九条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
第三十条物业管理区域内的停车场实行门禁出入证（卡）管理的，应当免费为车主配置1张出入证（卡），因用户保管不善造成遗失、损坏等要求补办的，每张工本费不得超过10元。
物业服务企业应当在停车场入口处显著位置设置价目牌，标明服务项目、服务内容、计费单位、收费标准、免费停放时间和监督举报电话等内容，自觉接受社会监督。
第四章其他服务收费管理
第三十一条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。
特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第三十二条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。
代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。特约服务、代办服务、临时停车及其它有偿服务不得损害业主的合法权益。
第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十四条代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵（不含泵房移交自来水公司的）、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
第三十五条新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等），业主另有需求申请办理的，可以收取工本费，但每张不得超过10元。业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。
第五章行为规范管理
第三十六条物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。
第三十七条物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内显著位置设立公示栏，每半年将物业公共服务费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况如实公示，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。业主或者业主委员会对公布的公共水电费分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
第三十八条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，直至向人民法院起诉。
物业所有权发生转移时，原所有权人应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第三十九条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。
第六章监督管理
第四十条价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。
物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。
第四十一条对于本办法实施前，业主已与建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务收费，或已与物业服务企业签订前期物业服务协议的，物业公共服务费可按原约定执行，需要调整物业公共服务费标准的按照本办法第十一条规定执行。
第四十二条各级价格主管部门、物业管理行政主管部门要定期对物业服务及收费情况进行监督检查，物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《江苏省物业管理条例》等规定作出相应的处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）不按照规定提供服务而收取费用的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制或者变相强制服务并收费的；
（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
（六）不按规定实行明码标价的；
（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；
（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第四十三条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第七章附则
第四十四条属地街道、社区或按规定设立的社区服务站等其他合法管理主体的物业服务收费可参照本办法执行，各县和赣榆区物业服务收费管理政策可参照本实施办法执行；各县和赣榆区行政区域范围内的物业服务收费政府指导价，由各行政区在不超过市区物业服务收费政府指导价范围内制定。
第四十五条本办法由市物价局、市住房保障和房产管理局在各自职权范围内负责解释。
第四十六条本实施办法自1月10日起施行，有效期5年。原连价服字〔2008〕326号文件同时废止。
