经国务院批准，自5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
据了解，营业税改征增值税改革(简称“营改增”)从2011年试点到现在，已经是第六个年头，只有建筑业、房地产、金融保险、生活服务业四个行业还没有推进营改增方案。
其中“不动产所含增值税纳入抵扣范围”的提议在就有所讨论，曾计划在去年两会后开始推进，但后来被放缓，有媒体报道称其原因是“财政收入压力过大。”
所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。
据了解，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。
“将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，这其实是对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励。通过购置不动产抵扣增值税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。”易居智库研究总监严跃进分析认为，上述提及的“不动产”应该理解为包括房产、建筑物、机器机械、运输工具等生产资料，所以并不是单纯的房地产范畴的优惠政策。
“从目前经济下行压力较大的背景来看，这是供给侧改革思路下对企业新一轮投资的刺激政策。通过降低此类不动产购置的税费成本，能够较大程度上对冲企业盈利空间持续收窄的风险。而从房地产的角度看，企业后续购置厂房等热情加大，对于一些商业办公用房的去库存有积极的利好。同时也使得部分企业有能力和动力去投资房地产物业。”严跃进表示。
严跃进还分析道，对于房企来说，当中国各类实体产业的企业有新一轮投资热情和不动产采购的需求，那么最后会使得房地产市场的需求量快速上升。这样一类企业需求的释放，也使得房企后续在去库存、积极打开企业用房市场等方面大有作为。
购房两年内出售要缴纳5%增值税
在此次公布的“1+3”文件中，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》不仅为试点纳税人所关注，也为众多市民所关注，因为，这关系到个人住房交易由征收营业税改为征收增值税后，税率将会是多少以及如何计算增值额。
在此次公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中，共明确了六个方面的过渡性政策，其中第五个方面涉及个人出售住房征收增值税的问题。
即《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：
1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
3、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。
据羊城晚报记者对比原营业税有关政策规定可见，此次增值税征收政策就是“平移”了原来营业税征收政策，包括此前刚发布的于2月22日起执行的“财税[2016]23号”文所规定的。如23号文规定，北上广深四地不适用的“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税”政策，现在在改为征收增值税后，同样不适用北上广深!
这一政策规定符合此前业内预期。此前，一些税务专家在接受羊城晚报记者采访时均分析，在李克强总理明确提出全面实施营改增要确保所有行业税负只减不增之后，估计有关增值税过渡政策会考虑“平移”营业税政策。
